Tiny house en Canelones – Locales mínimos y FOS por zona

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¿Qué locales mínimos pide Canelones para una vivienda?

La Ordenanza de la Edificación (Decreto 70/2013, modificado por el Decreto 90/2015) no fija un total de m² para una casa: fija un programa y una medida para cada local.

Local	Mínimo en Canelones	Artículo
Programa	Estar-comedor-cocina, dormitorio y baño	77
Estar-comedor (1 dormitorio)	14 m², ancho 2,50 m; +2 m² si integra la cocina	77
Dormitorio principal	10 m², con círculo de 2,50 m	77
Otros dormitorios	7 m²	77
Altura habitable	2,40 m; techo inclinado promedio 2,40 con mínimo 2 m	78
Cocina	4 m², lado 1,60 m; 3 m² (lado 1,50 m) si es abierta	80
Baño principal	3 m², lado 1,40 m (1,20 m con artefactos en línea)	81
Monoambiente	25 m² edificados, habitación de 14 m², baño de 3 m²	171 (capítulo de propiedad horizontal)

Con estar-cocina de 16 m², dormitorio de 10 y baño de 3 llegás a 29 m² útiles. Por eso la tiny house de 35 m² es la medida que cumple con aire en Canelones. Ojo con el entrepiso: lo que queda por debajo de las alturas del art. 78 no cuenta como habitable. La tabla del resto del país está en superficie mínima por departamento.

FOS, retiros y cuántas viviendas entran en un padrón

La Ordenanza fija parámetros por tipo de suelo mientras no haya un plan local que los cambie (art. 61). Para los casos donde suele ir una tiny:

Tipo de suelo (art.)	FOS	Retiro frontal en calle	Unidades por padrón
Centro urbano-balneario con servicios (57 c)	60 %	5 m	área / 150
Balneario o barrio jardín con carencias (58 c)	40 %	5 m (15 m sobre rambla o ruta)	área / 200 (área / 150 si es alquiler de temporada)
Suburbano residencial permanente (59 a)	60 %	5 m	área / 300
Suburbano turístico (59 b)	40 %	5 m	área / 1.000
Rural productivo (60)	10 %	10 m en caminos departamentales	—

En las zonas con retiros, el lateral se exige desde 12 m de frente y el de fondo es el 20 % del predio. El FOS cuenta toda el área cubierta, incluido un deck techado (art. 55). Si la tiny va cerca del lindero y es de material liviano, el art. 135 pide un muro divisorio de mampostería de 3 m de alto. Y el art. 139 prohíbe en plantas urbanas, suburbanas y balnearios las construcciones "de características informales": una tiny bien terminada no lo es, un trailer improvisado sí puede serlo.

Para una segunda casa en el mismo terreno, mirá tiny house en el fondo del terreno.

Permiso: quién lo firma y qué pasa si no lo tenés

Todo permiso lo patrocina un arquitecto o ingeniero civil (art. 3) y es individual por padrón (art. 6). Se presenta en la oficina técnica de la Dirección General de Gestión Territorial de tu zona. Una vez aprobado tenés 6 meses para empezar (art. 8). Se puede pedir inicio anticipado para hacer la platea o los pilotes mientras se estudia el permiso, con respuesta en 5 días hábiles (art. 7.1).

Una obra detectada sin permiso paga 0,15 UR por m² hasta 100 m² y se paraliza hasta pagar (art. 27). El paso a paso general está en permiso de construcción para una tiny house.

Chacras y suelo rural en Canelones

Canelones tiene mucho suelo rural productivo: viñedos, quintas y tambos sobre las rutas 5, 6, 7 y 11. Ahí la vivienda del productor rural y de su personal no necesita autorización para edificar (art. 2 y art. 50 de la Ordenanza, en línea con el art. 39 de la Ley 18.308). Cualquier otra construcción, incluida una tiny de fin de semana de alguien que no produce, sí la necesita. El suelo rural no admite fraccionamientos con fin residencial y en suelo rural no se aplica la propiedad horizontal (art. 164), así que no se pueden vender tiny por separado dentro de una chacra. Más en tiny house en suelo rural y tiny house de campo.

Suelo, agua y traslado

Al sur, la costa del Río de la Plata es arena y médano, con napa cerca de la superficie en zonas planas: pilotes y ventilación bajo piso. Tierra adentro predominan suelos arcillosos, que se mueven con la humedad: platea bien hecha o pilotes a mayor profundidad. Los arroyos Carrasco, Pando, Solís Chico y Solís Grande, y el río Santa Lucía en el límite con San José y Florida, tienen zonas bajas: preguntá si el padrón se inunda antes de comprar. Detalle en fundaciones, pilotes y platea.

Según OSE, tienen red de saneamiento Canelones, Santa Lucía, Las Piedras, La Paz, Pando, Aguas Corrientes, Paso Carrasco, Barra de Carrasco, Parque Miramar y Ciudad de la Costa (esta última por zonas). En el resto, pozo impermeable y barométrica o biodigestor: ver saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco.

Para llegar, el departamento rodea a Montevideo: la Interbalnearia y la Ruta 11 cubren la costa, las rutas 5, 6, 7 y 8 el interior. Las distancias son cortas, el problema es el último tramo de balasto o arena. Ver traslado e instalación.

Para qué se usa una tiny en Canelones

Canelones pasó de 536.761 a 608.956 habitantes entre 2011 y 2023 (Censo 2023, INE), un 13,5 % más: el segundo que más creció. Esa presión explica los usos: segunda vivienda en el fondo del terreno de los padres, casa permanente en la costa y cabaña de fin de semana o alquiler en los balnearios.

Por localidad: Ciudad de la Costa y la Costa de Oro. Si comparás con los vecinos, mirá Montevideo, Maldonado, San José y Florida.

Preguntas frecuentes

¿Una tiny de 25 m² se aprueba como vivienda en Canelones?

Como casa de un dormitorio, difícil: los locales del art. 77 suman 29 m² útiles. Como monoambiente el art. 171 admite 25 m² edificados, pero está en el capítulo de propiedad horizontal; confirmalo con la oficina técnica antes de encargarla.

¿Cuántas tiny puedo poner en un terreno de un balneario de Canelones?

En balnearios con carencias de infraestructura, una vivienda cada 200 m² de predio (art. 58 c); en uno de 600 m² entran tres, siempre dentro del 40 % de FOS y los retiros.

¿Necesito permiso para una tiny en mi chacra de Canelones?

Si sos productor rural y es tu vivienda o la del personal, no hace falta autorización para edificar (art. 50). Si es una casa de descanso, sí.

¿Qué multa hay por una tiny sin permiso en Canelones?

0,15 UR por m² hasta 100 m² y paralización de la obra (art. 27). Después hay que regularizar con arquitecto.

¿Puedo apoyar la tiny contra el muro del vecino?

Si es de madera o steel, el art. 135 exige un muro divisorio de mampostería de 3 m de alto en el lindero. Separarla respetando los retiros suele ser más barato.