Tabla de mínimos por departamento
Medidas de superficie útil salvo que se indique "edificada" (incluye muros). "Lado" es la dimensión mínima del local. Datos verificados en el texto de cada norma a octubre de 2026.
| Departamento | Vivienda mínima | Dormitorio / local principal | Baño | Cocina | Altura habitable | Norma y artículos |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montevideo | 25 m² con muros exteriores | Ambiente único 14 m² (lado 2,50) o habitación 10 m² (lado 2,50); otras 6,5 m² (lado 2) o 7 m² (lado 1,80) | 2,40 m², lado 1,20 | 3 m², lado 1,40 | 2,40 m; inclinado promedio 2,40, mín. 2 m; baño y cocina 2,20 | Digesto, D.3310, D.3315, D.3316, D.3349 |
| Canelones | Sin total; programa mínimo de 3 ambientes (estar-comedor-cocina, dormitorio, baño) | Estar-comedor 14 m² (lado 2,50), +2 m² si integra cocina; dormitorio principal 10 m² (círculo 2,50); otros 7 m² | 3 m², lado 1,40 (1,20 con artefactos en línea) | 4 m², lado 1,60; 3 m² (lado 1,50) si abre ≥ 2/3 | 2,40 m; inclinado promedio 2,40, mín. 2 m; baño y cocina 2,20 | Ordenanza de la Edificación, arts. 77, 78, 80, 81 |
| Maldonado | 32 m² edificados | Un ambiente de 12 m² (lados 2,80); dormitorio 10 m² (lado 2,50); otros 7 m² (lado 2) | 3 m², lado 1,20 | 4 m², lado 1,60; 3 m² (lado 1,40) abierta; mueble cocina 1,50 m² | 2,40 m; inclinado promedio, mín. 2 m (< 45°) o 1,50 m; baño y cocina 2,20 | Decreto 3718/997, arts. 78 a 81 y 84 |
| Rocha | Sin total general (categoría "económica": 32 a 60 m²) | Dormitorio único 9 m² (lado 2,80); con más dormitorios, uno de 9 m² (lado 2,60) y otros de 7 m² (lado 2,20) | 3 m², lado 1,40 | 4 m², lado 1,50; 3 m² abierta; mueble cocina 1,50 m² (lado 0,60) | 2,40 m; inclinado promedio, mín. 2 m (≤ 50 %) o 1,50 m; cocina y baño 2,20 | Ordenanza General, arts. 6, 33 (Decreto 10/2021), 34, 35 |
| Colonia | 25 m² con muros exteriores | Ambiente único 14 m² (lado 2,50) o habitación 10 m² (lado 2,50); otras 6,5 o 7 m² | 2,40 m², lado 1,20 | 4 m², lado 1,60; 3 m² abierta | 2,40 m; inclinado promedio 2,40, mín. 2 m; baño y cocina 2,20 | Decreto 11/2015, arts. 4.1.2.4, 4.4.1, 4.4.2.1, 4.5.2, 4.6.2, 4.6.3 |
| San José | 32 m² (1 dormitorio), con muros | Habitación 10 m² (lado 2,50); otras 6,5 m² (lado 2) o 7 m² (lado 1,80) | 2,40 m², lado 1,20 | 4 m², lado 1,60; 3 m² abierta | 2,40 m; inclinado promedio 2,40, mín. 2 m; baño y cocina 2,20 | Ordenanza de Higiene de la Vivienda, Res. 1244/1977, arts. 3, 8, 9, 14, 26, 27 |
| Florida | 32 m² (1 dormitorio), con muros | Habitación 10 m² (lado 2,50); otras 6,5 o 7 m² | 2,40 m², lado 1,20 | 4 m², lado 1,60 | 2,40 m; inclinado promedio 2,40, mín. 2 m; baño y cocina 2,20 | Ordenanza de Construcciones, arts. 34, 39, 40, 45, 57 |
| Lavalleja | 32 m² (1 dorm.), 44 (2), 56 (3), 68 (4), con muros | Un local de 10 m² (lado 2,60); dormitorio principal 8,5 m² (lado 2,60); adicionales 7 m² (lado 2) | 3 m², lado 1,20 | 4 m², lado 1,60; 3 m² abierta | 2,40 m; inclinado promedio 2,40, mín. 2 m; cocina 2,20 | Decreto 3496/2018 (Normativa Nacional), arts. 3, 8, 9, 17, 21, 22 |
| Rivera | 32 m² (1 dormitorio), con muros | Habitación principal 10 m² (lado 2,50); otras 7 m² (lado 2) | 3 m², lado 1,40 (1,20 lineal) | 4 m², lado 1,60 | 2,60 m (2,40 con condiciones); baño y cocina 2,20 | Ordenanza 129, arts. 3, 8, 9, 14, 15, 26 (ver nota sobre Ordenanza 07/2020) |
| Salto | No publicado en línea | Habitación única 15 m² (lado 3); si hay más, una de 10 m² y las otras de 7 m² | Consultar en la Intendencia | Consultar en la Intendencia | Consultar en la Intendencia | Decreto 3898/58 |
| Soriano | Consultar en la Intendencia | Consultar | Consultar | Consultar | Consultar | Aprobó la Normativa Nacional de Edificación – Higiene de la Vivienda, según la SAU |
| Paysandú | Sin total; mínimos por local | Habitación, estar o dormitorio 10 m² (lado 2,40); dormitorios secundarios 7 m² | 2,40 m², lado 1,20 | 5 m², lado 1,60; 4 m² si forma ambiente con el comedor | 2,40 m; inclinado mín. 2 m | Ordenanza sobre Construcción e Higiene de la Vivienda (Decreto 8289/1976 y modificativos), arts. 14, 15 y 17 |
| Tacuarembó, Durazno, Flores, Río Negro, Artigas, Cerro Largo, Treinta y Tres | No publicado en línea / consultar en la Intendencia | Consultar | Consultar | Consultar | Consultar | Oficina de Arquitectura o Edificación de cada Intendencia |
Montevideo, Colonia y el piso de 25 m²
Montevideo y Colonia comparten la misma lógica: 25 m² habitables como mínimo, contando el espesor de los muros exteriores medido por el perímetro, y la posibilidad de resolver la casa con un ambiente único de 14 m² más baño y cocina. Es el piso más bajo del país para una vivienda con permiso, y el motivo por el que una tiny house de 25 m² es la medida de referencia para Montevideo. Ojo: los 25 m² incluyen muros, así que en una tiny de madera con paredes de 12 a 15 cm la superficie interior real queda en unos 22 a 23 m². En Montevideo la altura se exige "como luz neta entre el pavimento y el cielorraso, no tolerándose reducciones" (D.3316). Colonia agrega un dato que pocas ordenanzas tienen: transmitancia térmica máxima de 0,85 W/m²K en techos y muros exteriores (art. 4.4.4.3).
Maldonado, San José, Florida, Lavalleja y Rivera: 32 m²
Cinco departamentos fijan 32 m² como mínimo para una vivienda de un dormitorio. Lavalleja es el único que escala con los dormitorios: 44 m² para dos, 56 para tres y 68 para cuatro (Decreto 3496, art. 3), porque adoptó la Normativa Nacional de Edificación – Higiene de la Vivienda que elaboraron el Congreso de Intendentes, el MVOT y la Sociedad de Arquitectos. Maldonado mide los 32 m² como superficie edificada, con muros (Decreto 3718/997, art. 78), y pide además un ambiente de 12 m² con lados de 2,80 m: en una tiny angosta, ese ancho es lo primero que hay que revisar. Rivera es el más exigente en altura: 2,60 m en habitaciones, que baja a 2,40 m solo si se cumplen condiciones de ocupación del predio (Ordenanza 129, art. 9). La Intendencia de Rivera publica también una Ordenanza 07/2020 de Habitabilidad e Higiene de Viviendas basada en la Normativa Nacional; confirmá en la oficina cuál texto te aplican.
Canelones y Rocha: mínimos por local
Canelones no fija un total, pero sí un programa: estar-comedor-cocina, dormitorio y baño, todos diferenciados (art. 77). Si sumás los mínimos para un dormitorio con cocina integrada al estar, da 16 + 10 + 3 = 29 m² útiles, que con muros y circulación terminan en 33 a 36 m² construidos. Para un monoambiente, Canelones pide 25 m² edificados con una habitación de 14 m² y baño de 3 m² (art. 171), aunque esa figura está en el capítulo de propiedad horizontal.
Rocha cambió su artículo 33 en 2021 (Decreto 10/2021): el dormitorio único pasó de 15 m² a 9 m² con lado mínimo de 2,80 m. Muchas páginas todavía citan los 15 m²; el texto vigente publicado por la intendencia en 2023 dice 9. El mismo decreto admite viviendas de un contenedor (28 m²) en zonas de vivienda económica, con una sola vivienda por padrón. Otras normas por tema están en las guías de Casa Tiny. Detalles locales en tiny house en Rocha y tiny house en Canelones.
¿Cuántos m² necesita tu tiny house para ser vivienda legal?
Una forma práctica de calcularlo es sumar los locales mínimos de tu departamento y agregar un 15 a 20 % de muros y circulación. Con esa regla, y solo como estimación:
| Departamento | Programa de 1 dormitorio | Tamaño de tiny que suele cumplir |
|---|---|---|
| Montevideo / Colonia | Ambiente único 14 m² + baño 2,4 + cocina 3 | 25 m² con muros (mínimo legal) |
| Canelones | Estar-cocina 16 + dormitorio 10 + baño 3 | 33 a 36 m² |
| Rocha | Estar + dormitorio 9 + cocina 3 a 4 + baño 3 | 28 a 32 m² según el estar |
| Maldonado / San José / Florida / Lavalleja / Rivera | Mínimo total 32 m² | 32 m² o más |
Por eso la tiny house de 30 m² y la tiny house de 35 m² son las que más fácil pasan como vivienda en casi todo el país. Una de 15 a 20 m² sirve como estudio u oficina, pero rara vez como vivienda principal: lo explicamos en ¿es legal vivir en una tiny house?. Estos mínimos se verifican cuando presentás el permiso de construcción, y además del tamaño de la casa importan los retiros y el factor de ocupación del terreno.
Departamentos sin dato publicado
Para Tacuarembó, Durazno, Flores, Río Negro, Artigas, Cerro Largo y Treinta y Tres no encontramos la ordenanza de higiene de la vivienda publicada en línea, y de Soriano solo sabemos, por la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, que fue el primer departamento en aprobar la Normativa Nacional (la misma base que Lavalleja), sin poder leer su decreto. En esos casos no inventamos números: consultá en la oficina de Arquitectura o Edificación de la Intendencia antes de encargar la casa, y pedí el texto vigente por escrito. La categoría del suelo también cambia todo: en un campo rige otra lógica, que está en tiny house en suelo rural.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la vivienda más chica que se puede aprobar en Uruguay?
En Montevideo y Colonia, 25 m² contando muros exteriores, con un ambiente único de 14 m², baño y cocina. Rocha admite viviendas de un contenedor de 28 m² en zonas de vivienda económica.
¿Los metros mínimos se miden por dentro o por fuera?
Depende de la norma. Montevideo, Colonia, San José, Florida, Lavalleja y Maldonado cuentan el espesor de los muros exteriores. Los mínimos de cada local (dormitorio, baño, cocina) son siempre superficie interior.
¿El entrepiso cuenta como dormitorio?
Solo si cumple la altura de local habitable: 2,40 m, o promedio de 2,40 m con mínimo de 2 m bajo techo inclinado. En Canelones lo que queda por debajo no se computa como habitable (art. 78).
¿Rocha exige 15 m² para el dormitorio?
Ya no. El Decreto 10/2021 modificó el artículo 33: dormitorio único de 9 m² con lado de 2,80 m. Los 15 m² eran la redacción anterior.
¿Estos mínimos rigen también para una tiny sobre ruedas?
No mientras sea un vehículo. Si la instalás fija como vivienda, la intendencia te va a exigir lo mismo que a cualquier casa.
Fuentes
- Paysandú: Ordenanza sobre Construcción e Higiene de la Vivienda (Decreto 8289/1976 y modificativos)
- Montevideo: Digesto, art. D.3310, mínimo habitacional
- Montevideo: Digesto, art. D.3315, superficie de habitaciones
- Montevideo: Digesto, art. D.3316, alturas
- Montevideo: Digesto, locales complementarios y de servicio (D.3349)
- Canelones: Ordenanza de la Edificación
- Maldonado: Decreto Departamental 3718/997 (IMPO)
- Rocha: Ordenanza General de Edificación, texto 2023
- Colonia: Ordenanza de Edificación, Decreto 11/2015 (Diario Oficial N.º 29.303)
- San José: Ordenanza de Higiene de Edificios Destinados a Vivienda, Res. 1244/1977
- Florida: Ordenanza de Construcciones
- Lavalleja: Decreto 3496, Normativa Nacional de Edificación – Higiene de la Vivienda
- Rivera: Ordenanza N.º 129 de Construcciones
- Rivera: Ordenanza 07/2020, Habitabilidad e Higiene de Viviendas
- Salto: Decreto 3898/58, Construcción e Higiene de la Vivienda
- SAU: aprobación de la Normativa Nacional de Vivienda en Lavalleja y Soriano
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