Antes de dibujar: ¿se puede construir en ese padrón?
El error más caro es diseñar la casa y después descubrir que el terreno no la admite. Antes de pedir planos, el técnico tiene que mirar:
- Categoría del suelo. Urbano, suburbano o rural. En suelo rural las reglas cambian mucho: lo explicamos en tiny house en suelo rural.
- Parámetros de la zona. Retiros frontal, laterales y de fondo, factor de ocupación del suelo (FOS), altura máxima y cantidad de viviendas por predio. En Canelones, por ejemplo, en centros urbanos con todos los servicios la cantidad de viviendas sale de dividir el área del predio entre 150 (Ordenanza de Edificación, art. 57).
- Superficie mínima de vivienda del departamento. Está en la tabla por departamento.
- Deudas. Rocha no da trámite a ningún permiso si el padrón tiene deudas con la intendencia (Ordenanza General, art. 4). Es la regla habitual: contribución al día.
Si hay dudas sobre el uso (por ejemplo, alquiler turístico en una zona residencial), muchas intendencias tienen una consulta previa o "viabilidad de uso". En Montevideo forma parte del mismo trámite en línea de permiso de implantación y construcción. Si todavía no tenés terreno, empezá por qué terreno necesito; el resto de los trámites está en el índice de guías.
Paso 1: un arquitecto o ingeniero civil que patrocine el permiso
No hay permiso sin técnico. Canelones exige que toda solicitud de permiso, regularización o consulta técnica esté patrocinada por arquitecto o ingeniero civil con título reconocido (art. 3) e inscripto en el registro departamental (art. 4). Rocha pide la firma del técnico en planos, memorias y declaración jurada (art. 9). En Montevideo el trámite solo lo pueden iniciar arquitectos o ingenieros civiles inscriptos en el Registro de Empresas y Profesionales, con domicilio digital y firma digital avanzada.
El técnico, además, responde junto con el propietario: en Canelones es responsable solidario del cumplimiento de la ordenanza (art. 7) y su responsabilidad en el expediente prescribe a los 10 años (art. 13). Si la casa se fabrica en taller, el proyecto lo puede hacer el arquitecto del constructor o uno tuyo; lo vemos en diseño de tiny house a medida.
Paso 2: los planos y documentos de la carpeta
Cada intendencia tiene su lista, pero el núcleo se repite. La Ordenanza General de Rocha (art. 6) es un buen ejemplo de lo que se dibuja:
| Pieza | Escala habitual | Qué muestra |
|---|---|---|
| Plano de ubicación | 1:1000 | Distancia a la esquina, calles, orientación |
| Planta del predio | 1:200 | Medidas del terreno, retiros, posición de la casa y de los árboles |
| Plantas | 1:50 | Cotas, destino de cada local, escaleras |
| Cortes | 1:100 mínimo | Alturas de los locales |
| Fachadas | 1:50 | Materiales de terminación |
| Estructura | según sistema | Fundación (pilotes o platea) y estructura |
| Sanitaria | según intendencia | Desagües, pozo o conexión, firmada también por el instalador (art. 7) |
Además de los planos, la carpeta suele llevar: cédula del propietario, planilla de contribución inmobiliaria vigente, título o certificado notarial (si quien gestiona no es el dueño, tiene que acreditar la facultad: Rocha, art. 2), memoria descriptiva y, en Montevideo, la declaración de gestión de residuos de obra. Si la tiny es de madera, steel framing o paneles, preguntá si tu intendencia pide documentación del sistema: Colonia, por ejemplo, exige que el prototipo de vivienda prefabricada esté aprobado por la intendencia y que la madera tenga tratamiento contra la pudrición con certificado (art. 4.9.1.1 y 4.9.1.5).
Paso 3: tasas y aprobación
Las tasas se pagan al presentar y dependen de los metros. Para una tiny, son montos chicos:
- Canelones (art. 19): vivienda de hasta 49 m², 4 UR; de 50 a 99 m², 8 UR. Construcciones complementarias de menos de 50 m² (galpón, garaje), 2 UR. La inspección final suma 1 UR por unidad más el viático de inspección (art. 23).
- Rocha (art. 22): por metro cuadrado según categoría; la vivienda económica paga 0,075 UR por m² de estudio de planos.
- Montevideo: se calcula por el metraje del proyecto más timbres profesionales.
La UR (Unidad Reajustable) la actualiza el Poder Ejecutivo; Canelones ajusta sus valores el 1.º de enero y el 1.º de julio (art. 24). Si la oficina hace observaciones, en Canelones tenés 90 días para levantarlas (art. 10); en Montevideo, 20 días desde la notificación en el trámite en línea.
Paso 4: inicio de obra, plazos y BPS
Con el permiso aprobado empieza a correr el reloj:
| Norma | Plazo o regla |
|---|---|
| Canelones, art. 8 | 6 meses para iniciar; 1 año para ejecutar desde el inicio, máximo 18 meses desde la aprobación |
| Canelones, art. 7.1 | Inicio anticipado (excavación y fundación) antes de la aprobación; la oficina responde en 5 días hábiles |
| Canelones, art. 7 | Cambios de hasta 20 % del área aprobada no se sancionan, pero pagan tasa complementaria |
| Rocha, art. 13 | 6 meses para iniciar; no se puede suspender más de 6 meses o el permiso pierde vigencia |
| Rocha, art. 14 | Cartel de obra de 0,50 × 1 m con número de permiso y técnico |
| Canelones, art. 15 | Cartel de 1,00 × 0,15 m mínimo y planos aprobados en obra; si faltan, 5 UR de multa |
La obra con permiso se inscribe en BPS y paga aportes por la mano de obra en el sitio (Ley 14.411). En una tiny fabricada en taller, lo que se hace en el terreno (platea o pilotes, montaje, conexiones) es obra; el detalle está en BPS y aportes de obra. Para tener una idea de cuánto demora todo, mirá cuánto tarda construir una tiny house.
Paso 5: inspección final y habilitación
El permiso no termina cuando la casa está pronta: termina con la habilitación. En Canelones, ningún edificio puede usarse sin la habilitación de la intendencia para el destino autorizado (art. 12); si la intendencia constata que la obra terminó, te intima a pedirla en 30 días. Si ocupás la vivienda sin inspección final, la multa es de 10 UR para vivienda individual (art. 27). En Rocha, ocupar sin inspección final se sanciona con un recargo anual y acumulativo de 1/5 de la contribución inmobiliaria (art. 16).
Para la inspección tienen que estar terminadas las instalaciones: la conexión o el sistema de efluentes y la energía. Coordinalo con tiempo, porque son trámites separados: conexión de UTE y OSE y saneamiento, pozo o biodigestor. Con la habilitación en mano, la tiny house fija queda como vivienda en regla y la podés vender, hipotecar o heredar sin sorpresas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el permiso de construcción de una tiny house?
Las tasas municipales son bajas: en Canelones, 4 UR para una vivienda de hasta 49 m². Lo que pesa son los honorarios del arquitecto, los timbres y los aportes de BPS. Lo desglosamos en costos ocultos de una tiny house.
¿Cuánto tarda en salir el permiso?
Depende de la intendencia y de si hay observaciones. Si te observan, en Canelones tenés 90 días para corregir y en Montevideo 20 días. Contá con varias semanas a meses de gestión antes de instalar.
¿Puedo empezar la platea antes de tener el permiso aprobado?
En Canelones sí, pidiendo inicio anticipado: solo implantación, movimiento de suelo y fundación, bajo tu responsabilidad (art. 7.1). Rocha tiene un permiso previo similar con declaración jurada (art. 8).
¿El permiso puede salir a nombre de quien no es dueño del terreno?
En Rocha puede pedirlo el propietario, el poseedor con escritura de más de 5 años o el titular de un derecho de superficie inscripto (art. 2). Si el terreno es de un familiar, leé tiny house en terreno de un familiar.
¿Una tiny prefabricada necesita el mismo permiso que una casa común?
Sí: se tramita como cualquier vivienda, con planos, técnico e inspección final. Algunas intendencias agregan requisitos para sistemas livianos, como Colonia con su capítulo de viviendas prefabricadas (art. 4.9).
Fuentes
- Ordenanza de la Edificación de Canelones (Intendencia de Canelones)
- Ordenanza General de Edificación de Rocha, texto 2023 (Intendencia de Rocha)
- Intendencia de Montevideo: permiso de implantación y construcción
- Ordenanza de Edificación de Colonia, Decreto 11/2015 (Diario Oficial N.º 29.303)
- BPS: inscripción de obra privada
- BPS: regularización de obra privada
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