Por qué 35 m² es el tamaño más pedido
Es el primer tamaño donde una tiny deja de ser una solución de compromiso. Tres razones concretas:
- Llega a los mínimos de vivienda de Canelones, que son más exigentes que los de Montevideo: con 35 m² construidos quedan unos 31 m² útiles, y el programa mínimo de Canelones pide 29 m² de locales.
- Se alquila mejor: un dormitorio cerrado de verdad, con placard, y un estar donde entran cuatro personas a comer. Es lo que espera quien reserva una casa y no un monoambiente.
- Sigue viajando en partes: dos módulos de 2,5 m de ancho circulan dentro del máximo de 2,60 m que manejan las fuentes del rubro.
El Observador menciona Maldonado, La Barra, José Ignacio, Pueblo Edén y Ciudad de la Costa entre las zonas donde más se instalan.
Medidas exteriores de una tiny de 35 m²
| Medida exterior | Superficie | Fabricación y traslado | Planta |
|---|---|---|---|
| 7,0 × 5,0 m (2 módulos de 7 × 2,5) | 35,0 m² | Dos módulos dentro del ancho legal, unidos en el terreno | Compacta: día y noche repartidos a lo ancho de los dos módulos |
| 10,0 × 3,5 m | 35,0 m² | Un módulo como carga ancha, o armada en sitio | Lineal con dormitorio en un extremo |
| 7,0 × 5,0 m en sitio | 35,0 m² | Panelizada o entramado en el terreno | Igual a la modular, sin junta |
En la versión modular de 7 × 5 m hay un detalle que no se ve en el plano: la junta entre los dos módulos corre a lo largo de la casa y tiene que quedar abierta, atravesando el estar y el dormitorio. Si cada local quedara dentro de un solo módulo de 2,5 m, tendría unos 2,26 m de ancho libre y no llegaría ni al lado de 2,50 m del estar ni al círculo de 2,50 m del dormitorio que pide Canelones (art. 77). Por eso el corte entre día y noche va a lo ancho de los dos módulos, y la unión se resuelve con una viga y un cielorraso continuo.
Tabla de locales: cómo entra un dormitorio de 10 m²
Planta de dos módulos de 7 × 2,5 m. Suma los 35 m² construidos, con 31 m² interiores:
| Local | m² | Mínimo que cubre |
|---|---|---|
| Estar-comedor con cocina integrada | 16,0 | Canelones art. 77: 14 m² + 2 m² por integrar cocina; ancho mayor a 2,50 m |
| Dormitorio | 10,0 | Canelones art. 77: dormitorio principal de 10 m² con círculo de 2,50 m; Rocha art. 33 (Decreto 10/2021): 9 m² con lado de 2,80 m |
| Baño | 3,0 | Canelones art. 81 y Rocha: 3 m², lado 1,40 m |
| Lavadero y guardado | 1,2 | Lavarropas y placard de limpieza |
| Circulación | 0,8 | Paso entre dormitorio y baño |
| Muros y tabiques | 4,0 | Exteriores de 12 cm, tabiques y junta de módulos |
| Total | 35,0 |
Respecto de la tiny house de 30 m², los 5 m² extra van casi todos al dormitorio, que pasa de 6,4 a 10 m², y a un baño con lado de 1,40 m. Ahí está la diferencia entre "cumple en Montevideo" y "cumple en Montevideo y en Canelones". Más plantas en planos de tiny house.
Normativa: dónde cumple y dónde no una de 35 m²
| Departamento | Resultado con esta planta | Qué falta, si falta |
|---|---|---|
| Montevideo (art. D.3310) | Cumple: 31 m² habitables, ambiente de 16 m², baño y cocina por encima del mínimo | Nada en superficie |
| Canelones (arts. 77–81) | Cumple el programa mínimo de 1 dormitorio | Respetar altura de 2,40 m (promedio con mínimo 2 m si el techo es inclinado) |
| Rocha (art. 33, modificado por el Decreto 10/2021) | Cumple: dormitorio único de 10 m² (Rocha pide 9 m²) y baño de 3 m² con lado de 1,40 m | Que el dormitorio tenga lado de 2,80 m y altura de 2,40 m |
En Rocha el punto a mirar es el lado de 2,80 m del dormitorio: en la versión modular, un módulo de 2,5 m de ancho no llega, así que el dormitorio tiene que tomar parte de los dos módulos o hacerse en la versión armada en sitio. Ojo: muchas páginas todavía citan un dormitorio único de 15 m², que era la redacción anterior al Decreto 10/2021. Para cualquier departamento que no esté en esta tabla, consultá en la oficina de Edificación de la intendencia. El cuadro completo está en superficie mínima por departamento, y los datos propios de cada zona en Canelones y Rocha.
Para quién sirve: alquiler y fin de semana
- Pareja que la usa los fines de semana y la alquila en temporada. Es el caso que más se repite. Antes de publicarla, tené en cuenta que la Ley 20.352 exige registro en el Ministerio de Turismo si se ofrece más de 5 veces al año. Ver tiny house para alquiler turístico.
- Pareja con un hijo chico, que duerme en un sofá cama del estar o en una cuna en el dormitorio.
- Una persona que vive todo el año con escritorio, visitas y lugar para guardar.
Si la vas a alquilar, armá los números con supuestos honestos de ocupación fuera de enero y febrero: lo explicamos en rentabilidad en Airbnb.
Cuánto cuesta una tiny house de 35 m² (estimación)
| Nivel | US$ por m² | Total estimado 35 m² |
|---|---|---|
| Obra gris o kit | 1.300 | US$ 45.500 |
| Llave en mano (El Observador, 17/06/2026) | 2.000 | US$ 70.000 |
| Llave en mano premium | 2.200 | US$ 77.000 |
Casa Tiny no tiene lista propia: esto es 35 m² multiplicado por el rango de mercado publicado. En este tamaño el m² suele bajar un poco respecto de las micro tiny, porque baño y cocina se reparten en más superficie. No incluye terreno, permiso, base, flete de dos módulos, sellado de la junta ni conexiones: ver costos ocultos. Precios de referencia a octubre de 2026, confirmá con presupuesto.
Errores típicos en 35 m²
- Dormitorio de 9,5 m² "porque casi da". En Canelones el mínimo es 10 m² con círculo de 2,50 m: medio metro menos y el plano vuelve observado.
- Techo a un agua con el lado bajo en el dormitorio. Si la altura promedio no llega a 2,40 m o algún punto baja de 2 m, esa parte no computa como habitable en Canelones (art. 78).
- Pensar el deck después. En alquiler, el deck es la mitad de la casa; pensalo junto con la orientación desde el principio. Ver tiny house con deck.
Para dos dormitorios o un dormitorio principal más amplio, pasá a la tiny house de 40 m². Todos los tamaños en el índice de modelos.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la mayoría pide tiny houses de 35 a 40 m²?
Porque es el rango donde entra un dormitorio cerrado de 10 m² o más, se cumplen los mínimos de vivienda de varios departamentos y la casa se puede alquilar sin que parezca un monoambiente. El Observador (17/06/2026) lo señala como el tamaño más pedido.
¿Una tiny de 35 m² con un dormitorio cumple en Rocha?
Sí. La Ordenanza General de Rocha (art. 33, modificado por el Decreto 10/2021) pide un dormitorio único de 9 m² con lado de 2,80 m, y la planta típica tiene 10 m². Lo que hay que cuidar es ese lado de 2,80 m, que un solo módulo de 2,5 m de ancho no da, y la altura de 2,40 m. Los 15 m² que aparecen en otras páginas son la redacción anterior.
¿Cuánto cuesta una tiny de 35 m² llave en mano?
Con la referencia de US$ 2.000 por m² instalada que publicó El Observador en junio de 2026, unos US$ 70.000, sin terreno ni conexiones. Es una estimación: el número real sale del presupuesto con terminaciones definidas.
¿Tengo que registrarla para alquilarla por plataformas?
Si la ofrecés más de 5 veces al año, la Ley 20.352 la considera vivienda con fines turísticos y pide registro en el Ministerio de Turismo; las plataformas solo pueden publicar alojamientos registrados. El detalle está en registro e impuestos del alquiler turístico.
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