Todo lo que sigue es un ejemplo armado con supuestos, no datos reales de ninguna propiedad: cada número está marcado como supuesto para que lo reemplaces por el tuyo. Las referencias de precio y de impuestos, como en el resto de nuestras guías, tienen su fuente al final.
Los cinco números que deciden todo
- Inversión total: casa más lo que no está en su precio (base, flete, conexiones, permiso), y el terreno si lo tenés que comprar.
- Noches vendidas por mes: la ocupación cambia muchísimo entre enero y junio.
- Tarifa por noche: también cambia por mes.
- Gastos variables: comisión de la plataforma, limpieza y lavandería por estadía.
- Gastos fijos e impuestos: UTE, agua, internet, seguro, mantenimiento, contribución, primaria e IRPF.
Para la inversión, partí de los precios de mercado por tamaño y sumá los costos ocultos. Para elegir el modelo, el tamaño más pedido para alquiler es el de 35–40 m² con un dormitorio (El Observador, 17/06/2026); mirá la tiny house de 35 m² o una más chica como la de 25 m² si el terreno es justo.
Supuestos del ejemplo
Una tiny fija de 30 m² en un terreno que ya tenés, en un balneario. Todos son supuestos:
- Casa llave en mano: 30 m² × US$ 2.000 = US$ 60.000 (referencia de mercado de El Observador, 2026).
- Base, flete, conexiones, pozo y permiso: US$ 15.000 (supuesto; puede ser bastante más o menos).
- Inversión total: US$ 75.000, sin terreno.
- Comisión de plataforma: 15 % de lo cobrado (supuesto; revisá la de tu cuenta).
- Limpieza y lavandería: US$ 25 por estadía, con estadías de 3 noches promedio (supuesto).
- UTE, agua e internet: US$ 900 por año (supuesto).
- Mantenimiento: 1 % de la casa por año, US$ 600 (supuesto).
- Seguro: US$ 300 por año; contribución y primaria: US$ 250 por año (supuestos).
- IRPF: 12 % sobre lo cobrado menos contribución, primaria y comisión (supuesto de deducibilidad; confirmalo con tu contador).
Ocupación y tarifa por mes (escenario base)
| Mes | Días | Ocupación (supuesto) | Noches | Tarifa US$ (supuesto) | Ingreso US$ |
|---|---|---|---|---|---|
| Enero | 31 | 85 % | 26 | 90 | 2.340 |
| Febrero | 28 | 75 % | 21 | 80 | 1.680 |
| Marzo | 31 | 35 % | 11 | 60 | 660 |
| Abril a noviembre | 244 | 15 % | 37 | 45 | 1.665 |
| Diciembre | 31 | 40 % | 12 | 60 | 720 |
| Total | 365 | 29 % | 107 | 7.065 |
El 15 % de abril a noviembre son, más o menos, fines de semana largos y algún finde suelto. Es la línea que más cambia de un lugar a otro: una tiny cerca de Montevideo o en la sierra puede llenar más fines de semana que una en un balneario que en invierno queda vacío.
Resultado del escenario base
| Concepto | US$ por año |
|---|---|
| Ingresos brutos | 7.065 |
| Comisión de plataforma (15 %) | − 1.060 |
| Limpieza y lavandería (36 estadías × 25) | − 900 |
| UTE, agua e internet | − 900 |
| Mantenimiento | − 600 |
| Seguro | − 300 |
| Contribución y primaria | − 250 |
| Reposición (ropa blanca, vajilla) | − 200 |
| Resultado antes de IRPF | 2.855 |
| IRPF 12 % sobre 5.755 | − 691 |
| Resultado neto | 2.164 |
| Rentabilidad sobre US$ 75.000 | 2,9 % anual |
Con estos supuestos, la casa se paga en unos 35 años. No es un buen negocio por sí solo: rinde como un plazo fijo modesto, con más trabajo.
¿Qué cambia si llenás fines de semana todo el año?
Mismo ejemplo, pero con 35 % de ocupación de abril a noviembre (85 noches en vez de 37), unas 52 estadías en el año y servicios algo más altos:
| Concepto | Base | Fines de semana todo el año |
|---|---|---|
| Noches vendidas | 107 | 155 |
| Ingresos brutos | 7.065 | 9.225 |
| Gastos operativos | 4.210 | 5.184 |
| IRPF | 691 | 911 |
| Resultado neto | 2.164 | 3.130 |
| Rentabilidad sobre US$ 75.000 | 2,9 % | 4,2 % |
La diferencia no la hace enero, que se llena igual: la hacen los meses flojos. Por eso, antes de construir, mirá qué pasa en tu zona en mayo o en setiembre.
Lo que la cuenta no incluye
- El terreno: si lo comprás para esto, sumalo a la inversión y la rentabilidad baja.
- El costo de la plata: si la casa se financia, los intereses salen del resultado. Lo vemos en financiación de una tiny house.
- Tu tiempo: check-in, mensajes, reparaciones. Si lo delegás, sumá una comisión de administración.
- La vida útil y el desgaste: una tiny alquilada se gasta más rápido; mirá mantenimiento y vida útil.
- Registro y tributación: la Ley 20.352 obliga a registrarte en el Ministerio de Turismo y la DGI recibe la información de las plataformas. Está en alquiler turístico: registro e impuestos.
Si vas a varias unidades, la cuenta cambia (gastos fijos repartidos, más gestión): lo vemos en complejo de tiny houses. Y para el uso en general, tiny house para alquiler turístico.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se gana alquilando una tiny house en Airbnb en Uruguay?
No hay datos públicos confiables de ingresos de tiny houses en Uruguay. Con nuestros supuestos (107 noches al año, US$ 75.000 invertidos) el resultado neto es de unos US$ 2.000 anuales; con fines de semana llenos todo el año, unos US$ 3.000. Poné tus números en la misma cuenta.
¿Qué ocupación es realista fuera de temporada?
Depende de la zona. Un balneario de Rocha en invierno no se parece a una chacra a una hora de Montevideo. Mirá cuántos días están ocupados en el calendario de alojamientos parecidos de tu zona antes de suponer un número.
¿En cuántos años se recupera la inversión?
Dividí la inversión por el resultado neto anual. En nuestro ejemplo base son unos 35 años; con ocupación alta todo el año, unos 24. Si el terreno ya lo tenías y lo usás vos parte del año, la cuenta se mira distinto.
¿La comisión de Airbnb se descuenta para el IRPF?
Consultalo con tu contador. La DGI admite deducir la contribución inmobiliaria y la primaria; en nuestro ejemplo supusimos que la comisión también se deduce.
¿Conviene más una tiny chica o una de 35 m²?
Una más chica cuesta menos, pero cobra menos por noche y sirve para menos huéspedes. En temporada, una de 35–40 m² con un dormitorio es lo más pedido según el mercado.
Fuentes
- El Observador (17/06/2026): Módulos premium y casas en miniatura, cuánto valen
- DGI: IRPF rendimientos de capital inmobiliario
- Ley 20.352 (IMPO)
- Ámbito (02/07/2026): la DGI exigirá información trimestral a las plataformas
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