Esta guía, parte de nuestras guías sobre tiny houses, es sobre lo que queda fuera de la casa. Cómo se reparte la plata dentro de la casa (estructura, aberturas, terminaciones) está en costo de una tiny house desglosado, y los precios de mercado por tamaño en precios de tiny houses.
Checklist de lo que tenés que presupuestar aparte
No hay tarifas públicas únicas para la mayoría de estos ítems: dependen del terreno, de la distancia y del departamento. Por eso la tabla dice de qué depende cada uno y quién te lo cotiza, en vez de inventar un número.
| Costo fuera del precio | De qué depende | Quién lo cotiza |
|---|---|---|
| Terreno | Zona, servicios, tamaño mínimo del padrón | Inmobiliaria o dueño |
| Platea o pilotes | Tipo de suelo, pendiente, tamaño de la casa | Constructor o empresa de fundaciones |
| Flete y grúa | Distancia, ancho de la casa, acceso al terreno | Transportista con hidrogrúa |
| Conexión UTE | Distancia a la red, pilar, potencia contratada | UTE y un electricista habilitado |
| Agua (OSE o pozo) | Si hay red en la calle o hay que perforar | OSE o perforista |
| Efluentes | Saneamiento, pozo impermeable, biodigestor | Barométrica, sanitario |
| Permiso y planos | Intendencia, superficie, tipo de proyecto | Arquitecto |
| Aportes de obra al BPS | Mano de obra que se hace en el terreno | Lo liquida el BPS |
| IVA | Si el precio de la casa vino sin IVA | Constructor |
| Seguro | Fija o rodante, zona, valor | Aseguradora |
| Muebles y equipamiento | Qué entra en el llave en mano | Vos |
| Exteriores | Deck, escalera, cerco, caminos, drenaje | Constructor o carpintero |
Terreno y preparación: lo primero que se subestima
Si no tenés terreno, es el costo más grande y el que más varía; si lo tenés, igual hay que prepararlo. Un padrón con pendiente, con relleno o en zona de arena necesita movimiento de tierra, drenaje o pilotes más largos. Antes de comprar, revisá FOS, retiros y si entra un camión: lo explicamos en qué terreno necesito para una tiny house.
La base de la casa casi nunca viene en el precio. Una tiny fija va sobre platea o pilotes; una sobre ruedas igual necesita una superficie firme y nivelada donde estacionarla. Qué conviene según suelo (arena, arcilla, roca) está en fundaciones: pilotes y platea.
Flete, grúa y llegada al terreno
Una tiny fabricada en taller hay que llevarla. El costo depende de los kilómetros, del tamaño de la casa y, sobre todo, del acceso: un camino de balasto con barro, un puente angosto o una calle de arena en un balneario pueden obligar a cambiar de camión o a usar una grúa más grande. Si la casa es más ancha que lo que admite la circulación normal (2,60 m es la referencia del rubro), el transportista te va a hablar de permisos y escolta, y eso también se cobra. Medí el acceso antes de cerrar el modelo: la guía de traslado e instalación tiene el checklist.
Servicios: luz, agua y efluentes
Que la casa venga con instalación eléctrica y sanitaria no quiere decir que esté conectada. Faltan el pilar y el medidor de UTE, la conexión de OSE o un pozo de agua, y el destino de las aguas servidas. Donde no hay saneamiento, hay que construir un pozo impermeable (y pagar la barométrica cada tanto) o instalar un biodigestor. Los trámites y plazos están en conexión de UTE y OSE y las alternativas de efluentes en saneamiento, pozo, biodigestor o baño seco.
Error típico: hacer el pozo chico para ahorrar y que en invierno se llene cada pocas semanas. El ahorro inicial se va en barométricas.
Permiso, arquitecto y aportes al BPS
Una tiny fija en un padrón es una construcción y necesita permiso de la intendencia, firmado por un arquitecto. Eso tiene tres costos: los honorarios profesionales, las tasas de la intendencia y los aportes de obra al BPS por la mano de obra que se hace en el terreno (platea, montaje, conexiones). El BPS cobra un aporte unificado del 71,8 % sobre los salarios de obra, más un tributo a la Caja de Profesionales del 4 % en obras de arquitectura. No es 71,8 % del precio de la casa: es sobre la mano de obra en sitio. Cómo se calcula está en BPS y aportes de obra y el trámite en permiso de construcción de una tiny house.
Si la tiny es sobre ruedas, no hay permiso de obra pero sí empadronamiento como vehículo y patente anual.
IVA, seguro, muebles y exteriores
IVA: algunos constructores cotizan "más IVA". En Uruguay la tasa básica es 22 %, así que en una casa de US$ 60.000 la diferencia es grande. Preguntá siempre.
Seguro: desde que la casa está en el terreno conviene asegurarla contra incendio y viento. Fija y rodante se aseguran distinto; lo vemos en seguro para tiny house.
Muebles: hay constructores que entregan la casa amueblada y otros solo con cocina y baño. En 25 m² los muebles a medida (cama con cajones, escalera con guardado) cuestan más que los de catálogo.
Exteriores: deck, escalera de acceso, cerco, caminos y desagüe pluvial alrededor de la casa casi nunca están en el precio y suman.
Lo que pagás después de instalarla
Una vez instalada, la tiny tiene costos fijos: contribución inmobiliaria e impuesto de primaria si es fija, patente si es rodante, UTE, OSE o mantenimiento del pozo, seguro y mantenimiento de la madera. Los impuestos están en impuestos de una tiny house.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta preparar el terreno para una tiny house?
Depende del suelo, la pendiente y el tipo de base. No hay un precio único: un terreno plano y firme puede necesitar solo pilotes, uno con relleno o arena puede necesitar más. Pedí que un constructor vea el terreno antes de cotizar.
¿El flete está incluido en una tiny llave en mano?
A veces sí, hasta cierta distancia. Fijate que el presupuesto diga si incluye flete, grúa, nivelación y anclaje, y hasta dónde.
¿Tengo que pagar BPS si la casa viene hecha de fábrica?
La fabricación en taller aporta como industria. Lo que se hace en tu terreno (platea, montaje, conexiones) es obra y, si hay permiso, se inscribe en el BPS y paga aportes de construcción.
¿Las conexiones de UTE y OSE las hace el constructor?
El constructor deja la instalación interior. El pilar, el medidor y la conexión a la red son trámites con UTE y OSE a tu nombre, y suelen requerir un electricista habilitado.
¿Qué costo oculto sorprende más?
En terrenos de costa o campo, el acceso para el camión y el pozo. Son los que más cambian de un terreno a otro y los que menos se miran antes de comprar.
Fuentes
- BPS: Régimen de construcción, aporte unificado
- BPS: Inscripción de obra privada
- El Observador (17/06/2026): Módulos premium y casas en miniatura, cuánto valen
- SUCIVE: Texto Ordenado 2026 (patente de rodados)
Actualizado: · Casa Tiny