Esta guía, parte de nuestras guías sobre tiny houses, trata los impuestos de tener y vender la tiny. Si la vas a alquilar a turistas, el registro y el IRPF del alquiler están en alquiler turístico: registro e impuestos.
Fija o sobre ruedas: cambia todo el régimen
La primera pregunta es qué es tu tiny para el Estado. Una tiny fija, sobre platea o pilotes en un padrón y con permiso, es una construcción: suma valor al inmueble y paga los impuestos de la propiedad. Una tiny sobre ruedas se empadrona como vehículo (casa rodante o remolque) y paga patente de rodados, no contribución. Si la dejás fija en un terreno y vivís en ella, la intendencia puede considerarla una construcción igual; lo vemos en es legal vivir en una tiny house.
| Impuesto | Tiny fija | Tiny sobre ruedas | Quién lo cobra |
|---|---|---|---|
| Contribución inmobiliaria | Sí | No (paga el terreno donde está) | Intendencia |
| Impuesto de primaria | Sí | No (paga el terreno donde está) | DGI |
| Patente de rodados | No | Sí | Intendencia, por el sistema SUCIVE |
| ITP al vender | Sí, 2 % cada parte | No es inmueble | DGI, vía escribano |
| IRPF por ganancia al vender | Sí, 12 % | Consultá con contador | DGI, vía escribano |
Contribución inmobiliaria: la cobra cada intendencia
La contribución inmobiliaria es un impuesto departamental: la fija y la cobra cada intendencia, sobre el valor catastral del padrón (terreno más construcciones). Cuando terminás una tiny fija con permiso, la construcción se incorpora al padrón y el valor catastral sube, así que la contribución también. Si la construcción no se declara, el catastro puede incorporarla igual cuando la detecta.
Cada intendencia tiene su calendario, sus cuotas y sus descuentos por pago anual o buen pagador. En Montevideo, por ejemplo, la contribución 2025 se cobró en marzo y se puede pagar en redes de cobranza o por la web de los bancos; en Canelones existe un trámite para pedir la modificación del aforo. Consultá en la intendencia de tu departamento; para ver qué pide cada una, empezá por las zonas.
Impuesto de primaria: lo administra la DGI
El impuesto de enseñanza primaria es nacional y lo administra la DGI; su recaudación va a la educación primaria pública. Lo pagan los propietarios, promitentes compradores, usufructuarios y poseedores de inmuebles urbanos y rurales. En 2026, la primera cuota venció el 29 de mayo y se puede pagar en redes de cobranza o en la web de la DGI. Igual que la contribución, se calcula sobre el valor catastral, así que una tiny fija declarada lo hace subir.
Si alquilás la tiny, tanto la contribución como la primaria se descuentan para calcular el IRPF del alquiler.
Patente de una tiny sobre ruedas
Las casas rodantes y remolques se empadronan en una intendencia y pagan patente de rodados, con criterios unificados en todo el país por el SUCIVE. Según el Texto Ordenado del SUCIVE 2026 (punto 2.4.2), las casas rodantes sin propulsión propia pagan lo mismo que en 2025 ajustado por IPC: el monto base de 2013, $ 1.000, actualizado por el factor 2,553525378, o sea $ 2.553,53 al año en 2026. Los remolques comunes (punto 2.4.1) pagan un porcentaje sobre el valor de mercado según el peso, y los de hasta 250 kg de peso bruto están exonerados.
Si tu tiny se empadrona como casa rodante o como remolque depende del trámite en la intendencia: averigualo antes de comprar el trailer. Las medidas, el peso y la libreta están en tiny house sobre ruedas: normativa.
Al vender una tiny fija: ITP e IRPF
Cuando se vende un inmueble con una tiny fija, hay dos impuestos que liquida el escribano:
- ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): 2 % para el vendedor y 2 % para el comprador, sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por IPC. No se calcula sobre el precio de venta.
- IRPF por incremento patrimonial: 12 % sobre la ganancia. Para inmuebles comprados después del 1 de julio de 2007, la ganancia es el precio de venta menos el costo de compra actualizado por UI, el ITP pagado como vendedor y las mejoras documentadas, incluida la mano de obra con aportes pagos.
Esto tiene una consecuencia práctica: si construiste la tiny sin permiso, sin facturas y sin inscribir la obra en el BPS, no vas a poder descontar lo que gastaste y pagás IRPF sobre una ganancia inflada. Guardá facturas y comprobantes de aportes de obra.
La DGI prevé una exoneración del IRPF por venta de vivienda permanente si el valor no supera 1,2 millones de UI, reinvertís al menos el 50 % en otra vivienda permanente dentro de 12 meses y la nueva no supera 1,8 millones de UI.
¿Y si vendés una tiny sobre ruedas?
Una tiny sobre ruedas se vende como vehículo: se hace la transferencia en la intendencia donde está empadronada y no lleva ITP, que es un impuesto sobre inmuebles. Si la compraste y la vendés más cara, consultá con un contador cómo se trata esa ganancia. Si estás del lado del comprador, revisá la deuda de patente antes de pagar; el resto del checklist está en tiny house usada: qué revisar.
Para sumar estos impuestos al costo total de tener la casa, mirá también costos ocultos de una tiny house.
Preguntas frecuentes
¿Una tiny house paga contribución inmobiliaria?
Si es fija y está en un padrón, sí: se suma al valor catastral del inmueble y sube la contribución. Si es sobre ruedas y está empadronada como vehículo, paga patente; la contribución la sigue pagando el terreno donde está.
¿Cuánto es la patente de una casa rodante en Uruguay?
Según el Texto Ordenado del SUCIVE 2026, una casa rodante sin motor paga $ 2.553,53 al año. Los remolques comunes pagan según valor y peso, y los de hasta 250 kg están exonerados.
¿Quién cobra el impuesto de primaria?
La DGI. Es un impuesto nacional, distinto de la contribución inmobiliaria, que cobra cada intendencia.
¿Cuánto se paga al vender un terreno con una tiny?
ITP del 2 % para el vendedor y 2 % para el comprador sobre el valor catastral, y el vendedor paga IRPF del 12 % sobre la ganancia, salvo que aplique la exoneración por vivienda permanente. Lo retiene el escribano.
¿Me conviene no declarar la tiny para pagar menos contribución?
No. Una construcción sin permiso arriesga multas y te obliga a regularizar después, y al vender no podés descontar lo que gastaste, así que pagás más IRPF. El ahorro en contribución es chico al lado de eso.
Fuentes
- SUCIVE: Texto Ordenado 2026 (Congreso de Intendentes)
- Intendencia de Montevideo: Normas de determinación del tributo de patente de rodados 2026 (PDF)
- DGI: Impuesto de Primaria
- Montevideo Portal: vencimiento del Impuesto de Primaria 2026
- Intendencia de Montevideo: cobro de Contribución Inmobiliaria 2025
- Intendencia de Canelones: modificación de aforo de padrones
- DGI: Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
- DGI: IRPF incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos
Actualizado: · Casa Tiny