Esta guía, parte de nuestras guías sobre tiny houses, cubre el registro y la tributación del alquiler. Los impuestos de tener o vender la tiny (contribución, primaria, patente, ITP) están en impuestos de una tiny house, y cómo calcular si te conviene, en rentabilidad de una tiny house en Airbnb.
¿Qué dice la Ley 20.352?
La Ley 20.352, publicada en setiembre de 2024, regula el hospedaje transitorio en inmuebles de uso turístico. Lo que exige ya está en el texto de la ley:
- Registro (art. 3): inscripción en el Registro de Operadores Turísticos del Ministerio de Turismo, por declaración jurada. El número de inscripción tiene que figurar en toda oferta.
- Obligaciones (art. 4): mantener el registro al día, aceptar inspecciones del Ministerio de Turismo, informar una vez por año la cantidad de turistas alojados y los días de servicio, e informar periódicamente al Ministerio del Interior la identidad de los huéspedes (nombre, documento, país), guardando esa información cinco años.
- Reglamentación (art. 6): el detalle queda para un decreto del Poder Ejecutivo.
La ley no fija impuestos nuevos: los tributos del alquiler siguen siendo los de siempre, que vemos más abajo.
¿En qué está la reglamentación?
El Ministerio de Turismo presentó el proyecto de reglamentación el 24 de noviembre de 2025. Según el Mintur y El Observador, el proyecto alcanza a todo alojamiento transitorio de hasta 120 días que ofrezca al menos un servicio complementario (ropa de cama, limpieza, desayuno), y deja afuera el arrendamiento por temporada tradicional. Prevé un número único de registro visible para el turista, registro online en el sitio del Ministerio, y que las plataformas digitales también se registren y solo publiquen alojamientos registrados, con 180 días para adecuarse una vez aprobado el decreto.
A la fecha de esta guía, revisá en el sitio del Ministerio de Turismo si el decreto ya está vigente y si el registro online está abierto, porque la implementación es gradual. Si tu tiny se ofrece con sábanas y limpieza (lo normal en Airbnb), lo más probable es que quede alcanzada.
Impuestos del alquiler: IRPF si sos residente
Para la DGI, lo que cobrás por alquilar es una renta de capital inmobiliario. Si sos residente fiscal en Uruguay pagás IRPF del 12 % sobre la renta computable: lo cobrado menos los gastos deducibles. La DGI admite deducir la contribución inmobiliaria y el impuesto de primaria, y los profesionales del rubro mencionan también las comisiones de inmobiliaria con su IVA y las deudas incobrables; confirmá con tu contador qué entra en tu caso.
Mientras alquilás, hay anticipos o retenciones mensuales del 10,5 % sobre lo devengado. Si hay un agente de retención (por ejemplo, una inmobiliaria que cobra por vos), lo hace él; si no, los pagás vos con el código 111. Al año siguiente se presenta la declaración (formulario 1101), salvo que hayas optado por considerar definitivos los anticipos. Existe además una exoneración para quienes tienen ingresos por alquiler bajos, que hay que tramitar ante la DGI.
Un detalle de los alquileres de temporada: desde noviembre de 2024, las inmobiliarias no actúan como agentes de retención de IRPF e IRNR en arrendamientos temporarios con fines turísticos de hasta 31 días (El Observador, 19/11/2024). Que no te retengan no quiere decir que no debas el impuesto.
Si sos argentino o no residente: IRNR
Si no sos residente fiscal en Uruguay (el caso de muchos argentinos con terreno en la costa), el alquiler paga IRNR, el impuesto a la renta de los no residentes, con tasa del 12 % para las "restantes rentas", donde entran los alquileres (art. 18 del Título 8 del Texto Ordenado de la DGI). Cuando una inmobiliaria cobra por vos, retiene y vuelca el impuesto; si alquilás directo por una plataforma, la obligación queda de tu lado y vas a necesitar un representante o contador en Uruguay para cumplirla. Para la compra y el terreno, mirá también qué terreno necesito.
Qué ve la DGI: Airbnb, Booking y compañía
Por resolución firmada el 30 de junio de 2026, la DGI exige a las plataformas que intermedian alquileres (Airbnb, Booking y similares) informar cada trimestre las operaciones hechas en Uruguay y quién cobra cada renta, siguiendo los estándares de la OCDE (Ámbito, 02/07/2026). Las operaciones de julio a diciembre de 2026 se informan en febrero de 2027; desde 2027 el reporte es trimestral. En la práctica, la DGI va a saber cuánto cobraste por la plataforma.
La comisión que te cobra la plataforma es un gasto tuyo; pedí el resumen anual de la cuenta para tu contador.
Resumen de obligaciones
| Obligación | Organismo | Qué hacés |
|---|---|---|
| Registro de operador turístico | Ministerio de Turismo | Inscribirte y poner el número en cada aviso |
| Informe anual de turistas y días | Ministerio de Turismo | Declarar una vez por año |
| Datos de huéspedes | Ministerio del Interior | Informar identidad y guardar 5 años |
| IRPF (residentes) | DGI | Anticipos de 10,5 % y declaración anual al 12 % |
| IRNR (no residentes) | DGI | 12 %, por retención o con representante |
| Contribución inmobiliaria | Intendencia | Pagarla; es deducible del IRPF |
| Impuesto de primaria | DGI | Pagarlo; es deducible del IRPF |
Antes de alquilar, fijate que la tiny esté en regla con la intendencia: una casa sin permiso alquilada a turistas suma un problema. Lo explicamos en es legal vivir en una tiny house, y si pensás en varias unidades, en complejo de tiny houses. Para el uso en sí, mirá tiny house para alquiler turístico, el glamping con tiny houses y el seguro para tiny house, porque no todas las pólizas de hogar cubren el alquiler a terceros.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que registrarme en el Ministerio de Turismo para alquilar mi tiny en Airbnb?
La Ley 20.352 exige inscribirse en el Registro de Operadores Turísticos y poner el número en la oferta. Con la reglamentación, las plataformas solo van a poder publicar alojamientos registrados.
¿Cuánto IRPF pago por alquilar mi tiny a turistas?
El 12 % de la renta computable (lo cobrado menos los gastos deducibles, como contribución y primaria), con anticipos mensuales del 10,5 % durante el año. Tu contador hace la cuenta final.
¿Si alquilo pocas veces al año igual tengo que pagar?
El IRPF grava toda renta por alquiler, aunque sea de pocas semanas. Hay una exoneración para ingresos por alquiler bajos que se tramita ante la DGI; consultá si aplica a tu caso.
¿Airbnb informa lo que cobro a la DGI?
Sí. Desde la resolución de junio de 2026, las plataformas informan cada trimestre las operaciones y los datos de quien cobra.
¿Un argentino puede alquilar su tiny en Uruguay?
Sí, pero tributa IRNR del 12 % como no residente y tiene las mismas obligaciones de registro ante el Ministerio de Turismo. Conviene tener un contador o representante en Uruguay.
Fuentes
- Ley 20.352 (IMPO)
- Ministerio de Turismo: presentación del proyecto de regulación de vivienda turística (24/11/2025)
- El Observador: reglamentación de la Ley de Vivienda Turística (02/12/2025)
- DGI: IRPF rendimientos de capital inmobiliario
- El Observador (19/11/2024): inmobiliarias no retienen IRPF en alquileres de verano
- Ámbito (02/07/2026): la DGI exigirá información trimestral a las plataformas
- DGI: Texto Ordenado, Título 8, IRNR (IMPO)
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