Medidas exteriores de una tiny de 40 m²
| Medida exterior | Superficie | Fabricación y traslado | Comentario |
|---|---|---|---|
| 8,0 × 5,0 m (2 módulos de 8 × 2,5) | 40,0 m² | Dos módulos dentro del ancho legal, unidos en el terreno | La más usada si el terreno está lejos del taller |
| 10,0 × 4,0 m | 40,0 m² | Armada en el terreno | Planta lineal, todos los ambientes al frente |
| 6,7 × 6,0 m | 40,2 m² | Armada en el terreno | Casi cuadrada, menos perímetro y menos muro |
Con 40 m², los módulos ya son largos y pesados, y el acceso al terreno manda. Dos camiones con hidrogrúa, o uno que hace dos viajes, necesitan calle firme y lugar para apoyar los estabilizadores. En calles de arena de balneario o caminos con cunetas profundas, a veces conviene armarla en sitio. Lo vemos en traslado e instalación.
Planta A: dos dormitorios chicos
Versión de 8 × 5 m para una familia chica. Suma 40 m² construidos, 35 m² interiores:
| Local | m² | Qué lleva |
|---|---|---|
| Estar-comedor con cocina | 15,0 | Mesa para cuatro, sofá, cocina en L |
| Dormitorio 1 | 8,0 | Cama de 1,40 m o 1,60 m, placard de 1,20 m |
| Dormitorio 2 | 6,5 | Cama de 0,90 m o cucheta, escritorio |
| Baño | 3,0 | Lado de 1,40 m, ducha, inodoro y lavatorio con mueble |
| Circulación y guardado | 2,5 | Pasillo con placard de ropa blanca |
| Muros y tabiques | 5,0 | Exteriores, junta de módulos y cuatro tabiques |
| Total | 40,0 |
Funciona para dos adultos y un niño, o tres adultos con buena convivencia. Cuatro personas todo el año entran en temporada pero aprietan en invierno. Cómo se resuelven dos dormitorios en tamaños parecidos lo desarrollamos en tiny house de 2 dormitorios.
Planta B: un dormitorio grande con estudio
Misma caja de 8 × 5 m, pensada para una pareja que trabaja desde casa:
| Local | m² | Qué lleva |
|---|---|---|
| Estar-comedor con cocina integrada | 16,0 | Ancho mayor a 2,50 m |
| Dormitorio con rincón de estudio | 15,0 | Lado de 3 m o más; cama de 1,60 m, escritorio de 1,20 m |
| Baño | 3,0 | Lado de 1,40 m |
| Guardado | 1,0 | Placard en el estar |
| Muros y tabiques | 5,0 | Exteriores, junta de módulos y tabiques |
| Total | 40,0 |
En la versión modular, un dormitorio de 15 m² con lado de 3 m cruza la junta entre módulos: hay que prever la viga y la apertura en el diseño, no después. Más distribuciones en planos de tiny house.
Qué planta cumple en cada departamento
| Departamento | Planta A (2 dormitorios) | Planta B (1 dormitorio de 15 m²) |
|---|---|---|
| Montevideo (art. D.3310) | Total y baño cumplen; si la cocina se computa aparte, el ambiente principal puede quedar bajo los 14 m²: revisalo con el arquitecto | Cumple |
| Canelones (arts. 77–81) | No: con 2 dormitorios pide estar de 16 m² + 2 m² por cocina integrada, dormitorios de 10 y 7 m² y baño de 3 m² (38 m² de locales) | Cumple |
| Rocha (art. 33, modificado por el Decreto 10/2021) | No por poco: con más de un dormitorio pide uno de 9 m² (lado 2,60 m) y los otros de 7 m² (lado 2,20 m); esta planta tiene 8 y 6,5 m². Pasando 1,5 m² de la circulación a los dormitorios, cumple | Cumple: pide dormitorio único de 9 m² con lado de 2,80 m y este tiene 15 m² |
Para tener dos dormitorios que cumplan en Canelones hacen falta 38 m² de locales más muros: unos 43 o 44 m² construidos. Es la razón por la que muchas "tiny de 2 dormitorios" de 40 m² funcionan bien como casa de temporada sin permiso de vivienda, pero se complican al presentarlas. Ver superficie mínima por departamento y permiso de construcción.
¿Cuánto terreno ocupa una tiny de 40 m²?
En zonas con FOS bajo, 40 m² ya cuentan. Dos ejemplos de Rocha con números de la norma:
| Zona | FOS | Padrón de 300 m² permite | ¿Entran 40 m²? |
|---|---|---|---|
| Barra de Valizas (Dec. 9/997), predio de hasta 400 m² | 30 % | 90 m² | Sí, con lugar para un deck o una ampliación |
| Punta del Diablo, zona A costera | 15 % | 45 m² | Justo: casi no queda margen para nada más |
Sumá los retiros: 4 m al frente en Barra de Valizas y en las zonas B a E de Punta del Diablo, 12 m en la zona A. Para otros departamentos consultá la oficina de Ordenamiento Territorial de la intendencia. Más en qué terreno necesito.
Costo estimado de una tiny house de 40 m²
| Nivel | US$ por m² | Total estimado 40 m² |
|---|---|---|
| Obra gris o kit | 1.300 | US$ 52.000 |
| Llave en mano (El Observador, 17/06/2026) | 2.000 | US$ 80.000 |
| Llave en mano premium | 2.200 | US$ 88.000 |
Estimación propia sobre precios de mercado publicados; Casa Tiny no tiene lista de precios. La planta A suele costar algo más que la B por tener más tabiques, puertas y una segunda ventana de dormitorio. Fuera del número quedan terreno, permiso, base, flete de dos módulos, junta y conexiones: ver costos ocultos. Precios de referencia a octubre de 2026, confirmá con presupuesto.
Errores típicos en 40 m²
- Dos dormitorios de 6 m² sin placard. La ropa termina en el estar. Mejor un dormitorio de 8 m² con placard y uno de 6,5 m².
- Calefacción en un solo punto con dormitorios a los extremos de un módulo de 8 m.
- Diseñar el dormitorio grande cruzando la junta sin prever la estructura.
Si te sobra, la tiny house de 35 m² tiene un dormitorio de 10 m² y cumple en Canelones y Rocha; si te falta, mirá la de 50 m². Todos los tamaños en el índice de modelos.
Preguntas frecuentes
¿Entran dos dormitorios en una tiny de 40 m²?
Sí, uno de unos 8 m² y otro de 6,5 m², con estar-cocina de 15 m² y baño de 3 m². Lo que no entra es que los dos cumplan los mínimos de Canelones (10 y 7 m², con estar de 18 m²): para eso hace falta llegar a unos 44 m². En Rocha, en cambio, alcanza con llevar los dormitorios a 9 y 7 m² (art. 33, modificado por el Decreto 10/2021), y eso entra en los mismos 40 m².
¿Sirve una tiny de 40 m² para una familia de 4?
Para temporada sí, con cucheta en el segundo dormitorio. Para vivir todo el año cuatro personas en 35 m² útiles es muy justo, sobre todo por guardado y baño único. Mirá tiny house para 4 personas.
¿Conviene un dormitorio grande o dos chicos?
Si sos pareja o vas a alquilar a parejas, uno grande: cumple en más departamentos y se vende mejor. Si hay hijos, dos chicos, sabiendo que como vivienda puede no aprobarse en todos lados.
¿Una tiny de 40 m² entra en un terreno de Punta del Diablo?
Depende de la zona: en la zona A costera el FOS es 15 %, así que en un padrón de 300 m² se pueden ocupar 45 m². En las zonas B a E el FOS es mayor (20 a 40 %). No se admiten nuevos fraccionamientos en suelo urbano, así que trabajás con los padrones existentes.
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