¿Qué superficie mínima pide Maldonado para una vivienda?
El Texto Ordenado de Normas de Edificación (TONE, Volumen V del Digesto Departamental) fija un piso de 32 m² para cualquier unidad habitacional, contando muros interiores y exteriores. Es más que los 25 m² de Montevideo, y por eso una tiny de 20 o 25 m² que en otro lado pasa, en Maldonado no se aprueba como vivienda.
| Local | Mínimo en Maldonado | Artículo del TONE |
|---|---|---|
| Unidad habitacional | 32 m² edificados (con muros) | D.79 |
| Ambiente principal | 12 m², lados de 2,80 m | D.80 |
| Dormitorio único | 10 m², ningún lado menor a 2,50 m | D.80 |
| Altura de locales habitables | 2,40 m | D.80 |
| Cocina cerrada | 4 m², lado 1,60 m, altura 2,20 m | D.81 |
| Cocina abierta / mueble cocina | 3 m² (lado 1,40 m) / 1,50 m² (lado 0,60 m) | D.81 |
| Baño | 3 m², lado 1,20 m, altura 2,20 m | D.82 |
| Ventanas | 1/10 del área del piso | D.73 |
Con 32 m² se llega a 1 dormitorio cerrado y cocina abierta; 35 m² da más margen. La comparación con otros departamentos está en superficie mínima por departamento.
Construcciones livianas o prefabricadas: el Libro V del TONE
Maldonado tiene un decreto específico para viviendas de construcción no tradicional (Decreto 3455/1983, hoy arts. D.398 a D.402). Alcanza a toda construcción con paredes, entrepisos y techos de materiales livianos o prefabricados, que es el caso de casi cualquier tiny de madera, steel framing o paneles. Pide cuatro cosas:
- Que el prototipo o sistema esté aprobado por la Intendencia, con detalle de cimentación, paredes, cubierta, piso, aberturas e instalaciones.
- Que demuestre seguridad estructural, estanqueidad y aislación térmica y acústica similares a una construcción tradicional.
- Que la zona lo admita según el Cuadro 1 del decreto.
- Que cumpla todos los parámetros de la zona (FOS, alturas, retiros).
El Cuadro 1 dice "No" en la península de Punta del Este, en Punta Ballena, en el casco y la costa de José Ignacio, en el centro de Piriápolis y en los cascos de Maldonado y San Carlos; dice "Sí" en varios barrios jardín. El cuadro es de 1983 y las zonas se renombraron después, así que antes de comprar conviene una consulta previa. El art. D.400 agrega que en áreas balnearias se admite una sola vivienda por predio.
Los contenedores marítimos se tratan como prefabricados (art. D.403) y una resolución de 2018 no los autoriza en ningún balneario del departamento ni en Garzón o Pueblo Edén.
¿Dónde hace falta permiso y cómo se arranca?
El art. D.1 exige permiso previo para toda obra nueva. Rige en suelo urbano y suburbano y, en suelo rural, al sur de la Ruta 9, en una franja de 50 m a cada lado de rutas y caminos, y en cualquier construcción rural que no sea vivienda del propietario o del personal del establecimiento (art. D.2). Los planos los firma un arquitecto o ingeniero civil (art. D.11).
Para dudas existe la consulta previa: se presenta en la Intendencia y cuesta el 10 % de las tasas de edificación, a cuenta del permiso. En suelo rural rige además la Ley 18.308 y el TONE prohíbe la propiedad horizontal de viviendas (art. D.323), un dato clave si pensás en varias unidades. El paso a paso está en permiso de construcción para una tiny house.
Si ya tenés una tiny instalada sin permiso: en junio de 2026 la Intendencia reglamentó un régimen de regularización para obras existentes al 31 de diciembre de 2025, con beneficios en las tasas.
Costa, sierras y suelo: qué cambia para una tiny
Maldonado tiene dos costas: al oeste de la península de Punta del Este, el Río de la Plata; al este, el Atlántico abierto hasta la Laguna Garzón. En toda la ribera rige la faja de defensa de costas de 250 m del Código de Aguas (art. 153), y el TONE manda en consulta previa toda obra frentista a la costa o entre la costa y la primera calle (art. D.8).
Tierra adentro el suelo cambia: arena y médanos en los balnearios, roca y pendiente en los cerros de Piriápolis y la sierra. En arena van pilotes; en roca, anclajes (fundaciones, pilotes y platea). Cerca del mar, herrajes inoxidables y madera tratada para exterior (tiny house de playa).
Agua, saneamiento y traslado
El agua potable de casi todo el departamento sale de la Laguna del Sauce, que abastece a Maldonado, Punta del Este, San Carlos, Pan de Azúcar, Piriápolis y Solís y refuerza La Barra y José Ignacio (Ministerio de Ambiente). Según OSE, en Maldonado tienen red de saneamiento las localidades de Maldonado, Punta del Este, San Carlos, Pan de Azúcar y Piriápolis; en los balnearios y chacras fuera de la red se resuelve con fosa séptica, pozo impermeable o biodigestor (ver saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco).
Punta del Este queda a unos 140 km de Montevideo por la Interbalnearia; la Ruta 9 sigue hacia San Carlos y Rocha, y la Ruta 10 bordea la costa hasta José Ignacio y, desde diciembre de 2015, cruza a Rocha por el puente de la Laguna Garzón. Lo difícil es el último tramo: arena, pinos y balasto. Ver traslado e instalación.
Para qué se usa una tiny en Maldonado
Maldonado pasó de 172.130 a 212.951 habitantes entre 2011 y 2023 (Censo 2023, INE): fue el departamento que más creció, y el 46 % de sus residentes nació en otro departamento. Esa mezcla de residentes nuevos y casas de temporada explica la demanda: El Observador (17/06/2026) nombra Maldonado, La Barra y José Ignacio entre las zonas donde más se instalan tiny houses, sobre todo de 35–40 m² para fin de semana o alquiler.
Con precios de referencia de US$ 1.300–2.200/m² (octubre de 2026, confirmá con presupuesto), una tiny de 32 m² estima entre US$ 41.600 y 70.400 instalada, sin terreno. Detalle en precios.
Por localidad: Punta del Este, José Ignacio, Pueblo Garzón y Piriápolis. Si comparás con departamentos vecinos, mirá Rocha, Lavalleja o Canelones.
Preguntas frecuentes
¿Una tiny de 25 m² se puede aprobar como vivienda en Maldonado?
No. El art. D.79 del TONE pide 32 m² edificados como mínimo para una unidad habitacional. Una de 25 m² solo podría tramitarse como otro destino (por ejemplo, dependencia), según lo que admita la zona.
¿Puedo poner una tiny de madera en cualquier barrio de Maldonado?
No. El Cuadro 1 del Decreto 3455/1983 excluye las construcciones livianas o prefabricadas de la península de Punta del Este, Punta Ballena, los cascos de Maldonado y San Carlos y otras zonas. Hacé una consulta previa antes de comprar el terreno.
¿Puedo tener una casa y una tiny en el mismo padrón de un balneario?
Para construcciones livianas, el art. D.400 admite una sola vivienda por predio en áreas balnearias. Algunas zonas permiten dependencias secundarias; depende del padrón.
¿Hace falta permiso en una chacra al norte de la Ruta 9?
La ordenanza de edificación alcanza al suelo rural al sur de la Ruta 9 y a 50 m de rutas y caminos. Igual rigen la Ley 18.308 y las directrices departamentales: mirá tiny house en suelo rural.
Fuentes
- Digesto Departamental de Maldonado, Volumen V: Texto Ordenado de Normas de la Edificación (TONE)
- Decreto Departamental de Maldonado 3718/997 (IMPO)
- Consulta previa sobre edificaciones, Intendencia de Maldonado (gub.uy)
- Intendencia reglamentó decreto para regularización de obras (Intendencia de Maldonado)
- Código de Aguas, art. 153 (IMPO)
- Localidades con conexión al saneamiento (OSE)
- Comisión de cuenca de la Laguna del Sauce (Ministerio de Ambiente)
- Censo 2023: población estimada y crecimiento intercensal (INE)
- Quedó inaugurado el polémico puente Garzón (El Observador, 22/12/2015)
Localidades de este departamento
Tiny house en José Ignacio
Tiny house en José Ignacio: qué permite el Plan Local, alturas, FOS, médanos, pilotes obligatorios y saneamiento. Presu…
Tiny house en Piriápolis
Tiny house en Piriápolis: terreno por unidad, alturas de 7 m, dónde se admite construcción liviana, roca y saneamiento.…
Tiny house en Pueblo Garzón
Tiny house en Pueblo Garzón: qué pide el PAI en casco, Estación y chacras (altura, FOS, colores, aberturas) y cómo lleg…
Tiny house en Punta del Este
Tiny house en Punta del Este: por qué no entra en la península, qué FOS y retiros piden los barrios jardín y cómo se al…
Actualizado: · Casa Tiny