Las tres subzonas del PAI Garzón
El TONE (art. D.321, en la redacción del Decreto 4051/2022) divide Pueblo Garzón en casco urbano, Estación y chacras. Para una tiny, la diferencia es enorme:
| Subzona | Lote mínimo | Altura máx. | FOS / FOT | Retiros | Unidades por predio |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.1.1 Casco urbano (manzanas 1 a 30) | 300 m² | 5 m | 55 % / 55 % | sin retiros; alineación al frente en 60 % del ancho | el PAI no lo fija |
| 2.1.2 Estación | 2.000 m² | 7 m | 40 % / 80 % | frente 4 m, laterales 3 m, fondo 4 m | una, hasta que haya saneamiento |
| 2.1.3 Chacras (oeste / este) | 4.000 / 2.000 m² | 7 m | 25 % / 50 % | frente 6 m, laterales 3 m, fondo 4 m | una |
En las chacras se admiten planta baja y una alta, sin tercer nivel, y el uso es "residencial temporal". En toda la zona hay que dejar un estacionamiento por vivienda, conservar la vegetación nativa y no usar agroquímicos ni hacer taludes en los bordes del predio.
El casco: estética obligatoria
El casco tiene normas de imagen que una tiny estándar de catálogo puede no cumplir:
- Vanos hacia la calle: no más del 25 % de la fachada en obra nueva.
- Terminaciones de fachada y techo sin brillo ni colores que alteren el conjunto: se admiten tierra, ocres, blancos, grises y añil.
- Carpintería de madera natural o pintada, o de otro material pintado. No se admiten aberturas de aluminio o acero inoxidable color natural.
- En esquina, ochava de 3 m.
Una tiny de madera con aberturas de madera o aluminio pintado y chapa gris o negra encaja; una con grandes paños vidriados al frente y aluminio natural, no. El límite de 5 m de altura descarta casi todos los A-frame altos y los entrepisos con techo a dos aguas empinado. Ver tiny house a-frame y tiny house de madera.
Además, el TONE (Resolución 2441/2018, art. R.1) no autoriza instalar contenedores en Garzón.
Mínimos de vivienda y construcción liviana
Si la tiny va a ser vivienda, tiene que tener al menos 32 m² edificados, dormitorio de 10 m² y baño de 3 m² (arts. D.79 a D.82 del TONE); lo comparamos en superficie mínima por departamento. Como construcción liviana, el sistema necesita prototipo aprobado por la Intendencia (art. D.399). Garzón no figura en el Cuadro 1 de 1983, que solo lista balnearios y ciudades, así que la consulta previa es el camino para saber si la Intendencia la acepta en tu subzona.
Agua, efluentes y el pueblo sin red
El propio PAI condiciona los lotes chicos de Estación y chacras este a que se ejecute la red pública de colectores y la planta de tratamiento: mientras no funcionen, los predios tienen que tener 4.000 m² o más. Garzón tampoco figura en la lista de localidades con saneamiento de OSE. En la práctica, la tiny necesita fosa séptica con infiltración, biodigestor o pozo impermeable con barométrica; opciones en saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco.
Cómo llegar con una tiny
Pueblo Garzón queda al norte de la Ruta 9: a la altura del km 175 se toma un camino vecinal de balasto de más de 10 km. Para un camión con la casa, el balasto con lluvia es el riesgo: barro, cunetas blandas y alcantarillas angostas. Conviene recorrer el camino antes y programar con varios días secos. Ver traslado e instalación.
Fuera del pueblo, los campos son suelo rural. El TONE alcanza al suelo rural al sur de la Ruta 9 y a 50 m de rutas y caminos (art. D.2); igual rige la Ley 18.308, explicada en tiny house en suelo rural.
Para qué se usa una tiny en Garzón
Garzón tiene menos de 200 habitantes según el Censo 2023, pero se transformó en destino de gastronomía, arte y bodegas. Una tiny sirve como casa de fin de semana en una chacra, como estudio o como unidad de glamping, siempre con la regla de una unidad por predio en Estación y chacras.
Vecinas: José Ignacio a la costa y Rocha cruzando el arroyo Garzón. Panorama del departamento en tiny houses en Maldonado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner dos tiny houses en una chacra de Garzón?
No en las chacras: el PAI admite una sola unidad locativa por predio. En Estación rige lo mismo mientras no funcione la red de saneamiento.
¿Qué altura máxima puede tener una tiny en el casco de Garzón?
5 m. En Estación y chacras, 7 m, con planta baja y una alta como máximo.
¿Puedo usar aberturas de aluminio en el casco?
Solo pintadas. El PAI exige carpintería de madera natural o pintada, o de otros materiales pintados, y prohíbe aluminio o inoxidable color natural.
¿Qué lote necesito para una tiny en Garzón?
300 m² en el casco; 2.000 m² en Estación y chacras este (4.000 m² mientras no haya saneamiento); 4.000 m² en chacras oeste.
Fuentes
- Digesto Departamental de Maldonado, Volumen V: TONE (arts. D.2, D.79 a D.82, D.321, Libro V)
- Decreto Departamental de Maldonado 4051/022, PAI Garzón (IMPO)
- Localidades con conexión al saneamiento (OSE)
- Consulta previa sobre edificaciones, Intendencia de Maldonado (gub.uy)
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