Qué exige Montevideo y cómo se aplica a 25 m²
El art. D.3310 del Digesto Departamental fija cuatro números que una tiny que quiera ser vivienda en Montevideo tiene que cumplir a la vez:
| Exigencia (art. D.3310) | Mínimo | Qué implica en una tiny |
|---|---|---|
| Superficie habitable de la vivienda | 25 m² | Medidos adentro, no por fuera de los muros |
| Un ambiente principal | 14 m², lado ≥ 2,5 m | El estar tiene que tener 2,5 m libres de pared a pared |
| Baño | 2,4 m², lado ≥ 1,2 m | Ducha, inodoro y lavatorio en línea entran justo |
| Cocina | 3 m², lado ≥ 1,4 m | Una kitchenette de 1,20 m no alcanza |
La trampa está en la primera fila. Con muros de unos 12 cm y algún tabique, una casa de 5 × 5 m (25 m² exteriores) deja alrededor de 22 m² útiles, y una de 10 × 2,5 m, unos 21,4 m². Qué computa exactamente como habitable lo define el arquitecto con la intendencia al presentar los planos, pero diseñar a 25 m² exteriores es apostar a que te aprueben con lo justo. Para el resto de los departamentos, mirá la tabla de superficie mínima por departamento.
Tabla de locales: una tiny de 8 × 3,5 m que cumple
Esta es una planta de 28 m² construidos pensada para llegar a 25 m² interiores. Los números suman el total:
| Local | m² | Cómo cumple |
|---|---|---|
| Estar-comedor | 14,0 | Ambiente principal de 14 m², 3,26 m de ancho libre |
| Cocina | 3,2 | Mesada en L con lado de 1,4 m o más |
| Dormitorio (alcoba con puerta corrediza) | 4,6 | Cama de 1,40 m con paso a un lado |
| Baño | 2,6 | Lado de 1,3 m, artefactos en línea |
| Guardado | 0,6 | Placard en el pasillo |
| Muros y tabiques | 3,0 | Exteriores de 12 cm, dos tabiques |
| Total construido | 28,0 | Interior: 25,0 m² |
Fijate que el dormitorio es chico: el D.3310 pide un ambiente de 14 m² y lo resolvimos con el estar. Si preferís un dormitorio más grande, achicás el estar por debajo de 14 m² y dejás de cumplir. Variantes con otras medidas en planos de tiny house.
¿Por qué una tiny de 2,5 m de ancho no cumple en Montevideo?
Por el lado mínimo. Con 2,5 m exteriores y paredes de 12 cm, el interior mide unos 2,26 m, y el art. D.3310 pide que el ambiente de 14 m² tenga lado de 2,5 m. La cuenta no da, aunque la casa sea larga y llegue a 25 m² de superficie.
Para tener 2,5 m libres adentro necesitás unos 2,75 m afuera, y eso pasa el ancho máximo de vehículo de 2,60 m. Conclusión práctica: una tiny que cumple como vivienda en Montevideo no circula entera como remolque común. Se arma en el terreno, se traslada como carga ancha o se hace en dos módulos que se unen en sitio. Las opciones están en traslado e instalación.
Lo mismo pasa en Canelones, donde el estar-comedor pide ancho mínimo de 2,50 m (art. 77).
¿Y en Canelones o Rocha alcanza con 25 m²?
En Canelones no; en Rocha, muy justo:
| Departamento | Programa mínimo | ¿Entra en 25 m²? |
|---|---|---|
| Canelones (arts. 77–81) | Estar-comedor con cocina 16 m² + dormitorio separado de 10 m² + baño de 3 m² | No: los locales solos suman 29 m², sin muros |
| Rocha (art. 33, modificado por el Decreto 10/2021) | Dormitorio único de 9 m² con lado de 2,80 m, baño de 3 m² (lado 1,40 m), cocina de 3 a 4 m², altura 2,40 m | Justo: con 25 m² construidos quedan unos 6 a 7 m² de estar; la versión de 28 m² entra mejor. Con 2,5 m de ancho no llega al lado de 2,80 m del dormitorio |
En Canelones, además, el monoambiente no alcanza: el art. 77 exige tres ambientes (estar-comedor-cocina, dormitorio y baño). Si tu terreno está ahí, saltá directo a la tiny house de 30 m² o a la de 35 m².
Para quién sirve una tiny de 25 m²
Es el primer tamaño con el que una persona o una pareja puede vivir todo el año con papeles en Montevideo. Tiene sentido para:
- Quien tiene un padrón en Montevideo y quiere su primera vivienda sin hipoteca larga.
- Una segunda unidad en el terreno de la familia, si el FOS y los retiros lo permiten. Lo vemos en tiny house en el terreno de un familiar.
- Alquiler de largo plazo para una persona.
Para que sea vivienda tiene que ir fija, con permiso de construcción, planos firmados por arquitecto y final de obra. El paso a paso está en la guía de permiso de construcción.
Costo estimado: 25 y 28 m²
Multiplicando por el rango de mercado de US$ 1.300 a 2.200 por m²:
| Nivel | US$ por m² | 25 m² | 28 m² (versión que cumple) |
|---|---|---|---|
| Obra gris o kit | 1.300 | US$ 32.500 | US$ 36.400 |
| Llave en mano (El Observador, 17/06/2026) | 2.000 | US$ 50.000 | US$ 56.000 |
| Llave en mano premium | 2.200 | US$ 55.000 | US$ 61.600 |
Es una estimación con precios publicados, no una lista de Casa Tiny. Para una vivienda con permiso sumá honorarios del arquitecto, aportes de BPS por la obra en el terreno, base, conexiones y flete. Precios de referencia a octubre de 2026, confirmá con presupuesto. Ver costos ocultos.
Errores típicos en 25 m²
- Medir por fuera. El plano dice 25 m² y adentro hay 22. Para vivienda en Montevideo, eso puede ser el rechazo.
- Contar el altillo. Un entrepiso bajo no suma superficie habitable en la ordenanza de Canelones (art. 78), y en Montevideo consultalo antes de contar con él.
- Hacerla de 2,5 m de ancho para moverla y después querer aprobarla como vivienda.
Si 25 m² te queda chico, mirá la de 30 m²; si no la necesitás como vivienda, la de 20 m² es más barata. Todos los tamaños en el índice de modelos.
Preguntas frecuentes
¿Una tiny de 25 m² construidos cumple el mínimo de Montevideo?
Muy justo o no, según cómo se mida. El D.3310 habla de 25 m² habitables, y 25 m² exteriores dejan unos 22 m² adentro. Para no depender de la interpretación, diseñá unos 28 m² construidos.
¿Se aprueba un monoambiente de 25 m² en Canelones?
No. La Ordenanza de Edificación de Canelones (art. 77) pide tres ambientes: estar-comedor-cocina, dormitorio y baño, con un dormitorio principal de 10 m² como mínimo.
¿Necesito arquitecto para una tiny de 25 m²?
Si va a ser vivienda fija con permiso, sí: los planos y la gestión ante la intendencia los firma un técnico. Casa Tiny te ayuda a armar la carpeta con un arquitecto.
¿Qué pasa si la instalo sin permiso?
Queda como construcción no declarada: puede haber intimación, multa o tener que regularizarla después, con planos y aportes. Lo desarrollamos en es legal vivir en una tiny house.
Actualizado: · Casa Tiny