Tiny house en Montevideo – 25 m² y 3 m a medianeras

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¿Cuántos m² necesita una tiny para ser vivienda en Montevideo?

El art. D.3310 del Digesto Departamental define el mínimo habitacional: la superficie habitable "no será inferior en ningún caso a veinticinco metros cuadrados". Se puede resolver con un ambiente único más baño y cocina.

Local	Mínimo en Montevideo	Norma
Vivienda	25 m², contando muros exteriores	D.3310
Ambiente único	14 m², lado 2,50 m	D.3310
Habitación (si hay varias)	10 m², lado 2,50 m; otras 6,5 m² (lado 2 m) o 7 m² (lado 1,80 m)	D.3315
Baño	2,40 m², lado 1,20 m	D.3310
Cocina	3 m², lado 1,40 m	D.3310
Altura	2,40 m; inclinado promedio 2,40 con mínimo 2 m; baño y cocina 2,20 m	D.3316, D.3349

Como los 25 m² incluyen muros, en una tiny de madera con paredes de 12 a 15 cm el interior real queda en 22 a 23 m². La medida pensada para esto es la tiny house de 25 m²; si querés dormitorio cerrado, la de 30 m². Comparativa con otros departamentos en superficie mínima por departamento.

Madera, steel o paneles: el art. R.1743

Montevideo tiene un régimen propio para viviendas con sistemas constructivos no tradicionales (art. R.1743, Resolución 1839/20). Pide:

Que el sistema esté aprobado y registrado en el Servicio Contralor de la Edificación.
Que cumpla la norma de aislamiento térmico para viviendas.
Separación de 3 m a cualquier medianera o divisoria, además de los retiros del predio, y de 5 m entre viviendas del mismo padrón.
Esas distancias pueden bajar hasta 1 m si la pared que enfrenta es muro cortafuego: ladrillo macizo de 20 cm que sobresale 50 cm por encima del techo.

Para poner una tiny en el fondo de una casa existente esto es decisivo: en un terreno de 10 m de frente, 3 m por lado dejan 4 m de ancho útil. Una tiny de 3,5 m de ancho entra justo; una más ancha no. Más en tiny house en el fondo del terreno.

Desde abril de 2025, además, la Junta modificó el art. D.3366 para que la Intendencia pueda aprobar viviendas colectivas con sistemas no tradicionales que tengan DAT o CIR del MVOT. Si cotizás con un constructor, preguntale si su sistema está registrado en Montevideo.

Permiso de construcción en Montevideo

Toda tiny fija necesita permiso: el Digesto lo exige para cualquier construcción de más de 4 m² (art. R.1903). Lo firma un arquitecto o ingeniero, con planos, memoria y, si es no tradicional, la constancia del sistema registrado. Una tiny sobre ruedas es otra cosa: se empadrona como casa rodante (Resolución IMM 107.661/78), pero si queda fija en un padrón como vivienda, la Intendencia puede tratarla como construcción. Ver permiso de construcción para una tiny house y tiny house sobre ruedas: normativa.

Montevideo rural: más del 60 % del departamento

Poca gente lo sabe, pero según la Intendencia el área rural ocupa más del 60 % de Montevideo, con 1.360 productores y unas 60.000 personas viviendo ahí, en predios de 10 ha en promedio: Melilla, Punta Espinillo, la costa oeste. Las normas complementarias del Plan Montevideo dividen ese suelo en cuatro áreas y fijan reglas duras:

Regla en suelo rural	Valor
Subdivisión de predios	3 hectáreas como tamaño de lote
Ocupación de las construcciones	máximo 5 % del predio (tope 3.000 m²)
Altura	7 m en general
Área Ecológica Significativa	no se admiten construcciones

Una tiny en una chacra de Melilla es posible, pero no como lote residencial: el suelo rural no admite fraccionar con fin residencial (Ley 18.308) y la vivienda del productor tiene un régimen propio. Consultá en el Servicio de Contralor de la Edificación antes de comprar. Más en tiny house en suelo rural.

Clima, suelo y servicios

Montevideo tiene inviernos húmedos más que fríos: la mínima media de julio en Carrasco es de 6,6 °C (INUMET) y las heladas son pocas, unas 2 al año en la estación del Prado (estudio de la Facultad de Ciencias, 1950–2009). El enemigo es la condensación: aislación continua, barrera de vapor y ventilación, como explicamos en aislación térmica y humedad. Las zonas bajas junto a los arroyos Carrasco, Pantanoso y Miguelete y el bañado de Carrasco piden pilotes y piso elevado.

Un dato local: en Montevideo el saneamiento lo gestiona la Intendencia y el agua OSE. En la planta urbana lo normal es conectarse a la red; en suelo rural, pozo impermeable y barométrica. Para el traslado, las calles de la ciudad tienen cables, árboles y esquinas cerradas: un camión con hidrogrúa necesita planificación (ver traslado e instalación).

Para qué se usa una tiny en Montevideo

Montevideo tiene 1.302.954 habitantes (Censo 2023, INE), un 5,3 % menos que en 2011, mientras crecen los departamentos vecinos. La tiny se usa como unidad en el fondo para hijos o padres, oficina de jardín y casa en el área rural. Si buscás más terreno por el mismo precio, mirá Canelones, Ciudad de la Costa o San José.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la tiny más chica que se aprueba como vivienda en Montevideo?

25 m² contando muros exteriores, con un ambiente de 14 m², baño de 2,40 m² y cocina de 3 m² (D.3310).

¿Puedo poner una tiny de madera pegada a la medianera?

Solo si esa pared es muro cortafuego de 30 cm. Si no, la tiny va a 3 m de la medianera, o a 1 m con muro cortafuego de 20 cm (R.1743).

¿A qué distancia de mi casa va la tiny en el mismo terreno?

5 m entre viviendas si la tiny es de sistema no tradicional, o hasta 1 m con muro cortafuego (R.1743).

¿Necesito permiso para una oficina de jardín de 12 m²?

Sí. El Digesto pide permiso para construcciones de más de 4 m² (R.1903).

¿Puedo comprar un lote chico en Melilla para una tiny?

En suelo rural los predios no se subdividen con fin residencial y las normas trabajan con lotes de 3 ha. Pedí la información del padrón antes de señar.

Fuentes

Actualizado: octubre de 2026 · Casa Tiny

Tiny houses en Montevideo: 25 m² mínimos y reglas para madera o steel