¿Qué superficie mínima pide San José para una vivienda?
La ordenanza de higiene de San José es de 1977 y sigue publicada por la Intendencia. Define la vivienda mínima con cuatro locales (dormitorio, estar, baño y cocina) y un total que no baja de 32 m² para un dormitorio, "incluso espacios internos de circulación y el espesor de los muros".
| Local | Mínimo en San José | Artículo |
|---|---|---|
| Vivienda de 1 dormitorio | 32 m², con muros y circulación | 3 |
| Habitación principal | 10 m², lado 2,50 m | 8 |
| Otras habitaciones | 6,5 m² (lado 2 m) o 7 m² (lado 1,80 m) | 8 |
| Altura | 2,40 m; inclinado promedio 2,40 con mínimo 2 m, sin tolerancias | 9 |
| Baño | 2,40 m², lado 1,20 m (3 m² si lleva bañera) | 14 |
| Cocina | 4 m², lado 1,60 m; 3 m² si abre al estar | 26 y 27 |
Una tiny de 25 m², que en Montevideo pasa, en San José no llega. Las medidas que cumplen son la tiny house de 35 m² o una de 32 a 33 m² muy bien resuelta. Comparativa del país en superficie mínima por departamento. Para la altura, ojo con el entrepiso: el art. 9 dice expresamente que no se toleran reducciones.
Permiso de construcción en la Intendencia de San José
El trámite cubre obra nueva en padrones urbanos, suburbanos y rurales de todo el departamento. Se presenta en la Oficina de Arquitectura (Ciganda 520 esquina Treinta y Tres, San José de Mayo) con el técnico responsable, y pide:
- Cédula catastral y comprobante de contribución inmobiliaria al día.
- Certificado de agrimensor en padrones urbanos y suburbanos.
- Memoria descriptiva según el modelo de la Intendencia.
- Planos de ubicación, implantación, albañilería, estructura y sanitaria.
- Documentación complementaria según el caso, como viabilidad urbanística.
El costo varía según la obra. Paso a paso general en permiso de construcción para una tiny house. Si la casa va en un campo, rige además la Ley 18.308: ver tiny house en suelo rural.
Ciudad del Plata: barrios donde no se admiten casas nuevas
Ciudad del Plata, sobre la desembocadura del río Santa Lucía, tiene su Plan Local de Ordenamiento Territorial (Decreto 3108, promulgado en febrero de 2015). En los barrios Penino y Autódromo, al sur de la Ruta 1, el plan marca sectores de riesgo alto, medio y bajo de inundación, y el art. 36 es claro: no se permiten "nuevas construcciones para uso residencial, sea vivienda permanente o de temporada" en esos sectores. Tampoco se pueden rellenar bañados (art. 37).
Si te ofrecen un terreno barato en esa zona para poner una tiny, preguntá primero en qué sector cae. Solo el sector de borde no inundable, entre la Ruta 1 y las calles 5 y 8, queda fuera de esa prohibición.
Ríos que crecen: San José de Mayo y la costa
En marzo de 2024 el río San José llegó a 11,48 m, por encima del récord de 2016 (11,40 m), y obligó a evacuar a 582 personas entre San José de Mayo y Ciudad del Plata, según La Semana. Para una tiny eso se traduce en dos reglas: no compres sin saber la cota del padrón, y si la casa va en zona baja, pilotes y piso por encima de la crecida conocida. Más en fundaciones, pilotes y platea.
Hacia el oeste, en balnearios como Kiyú, la costa del Río de la Plata alterna barrancas y playa: retirá la casa del borde y usá herrajes resistentes a la humedad, como en cualquier tiny house de playa.
Agua, saneamiento y traslado
Según OSE, tienen red de saneamiento San José de Mayo, Libertad, Ecilda Paullier y Villa Rodríguez. Ciudad del Plata y los balnearios no figuran en esa lista: ahí la tiny va con pozo impermeable y barométrica o biodigestor (ver saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco).
San José de Mayo queda a unos 90 km de Montevideo: Ruta 1 hasta Rafael Perazza y después Ruta 3. Ciudad del Plata está sobre la Ruta 1, apenas cruzado el Santa Lucía. El camión llega bien por ruta; en chacras y balnearios, los caminos de balasto después de una lluvia son el problema. Ver traslado e instalación.
Para qué se usa una tiny en San José
San José tiene 119.714 habitantes (Censo 2023, INE), un 8,5 % más que en 2011. Las tiny se piden como vivienda en el fondo del terreno familiar, casa en chacra y refugio de fin de semana en la costa. Departamentos vecinos: Montevideo, Canelones, Florida y Colonia.
Preguntas frecuentes
¿Una tiny de 25 m² se aprueba como vivienda en San José?
No como vivienda de un dormitorio: la Res. 1244/1977 pide 32 m² con muros (art. 3). Una de 25 m² puede servir como estudio o dependencia, según lo que admita la zona.
¿Puedo poner una tiny en un terreno en Penino o Autódromo?
En los sectores con riesgo de inundación, no: el art. 36 del Plan Local de Ciudad del Plata prohíbe nuevas viviendas, permanentes o de temporada.
¿Dónde se tramita el permiso en San José?
En la Oficina de Arquitectura de la Intendencia, en San José de Mayo, con un técnico responsable y los planos de la obra.
¿Hace falta permiso para una tiny en un padrón rural de San José?
El trámite de la Intendencia alcanza también a padrones rurales. Consultá en Arquitectura si tu caso entra como vivienda del productor.
Fuentes
- Ordenanza de Higiene de Edificios Destinados a Vivienda, Res. 1244/1977 (Intendencia de San José)
- Permiso de construcción, San José (gub.uy)
- Plan Local de Ordenamiento Territorial de Ciudad del Plata, Decreto 3108 (Intendencia de San José)
- Y otra vez, las inundaciones obligan a evacuar a cientos de personas en San José de Mayo (La Semana, 19/03/2024)
- Localidades con conexión al saneamiento (OSE)
- Censo 2023: población estimada y crecimiento intercensal (INE)
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