¿Qué es una tiny house fija y en qué se diferencia de una sobre ruedas?
La fija va anclada a una fundación y queda en el padrón como una construcción más. La tiny house sobre ruedas es un vehículo empadronado que puede circular. Esa diferencia lo cambia casi todo:
| Tiny fija | Tiny sobre ruedas | |
|---|---|---|
| Qué es legalmente | Vivienda (construcción) | Vehículo (remolque o casa rodante) |
| Trámite | Permiso de construcción en la intendencia | Empadronamiento y patente |
| Ancho | Libre (3, 3,5, 4 m o más) | Hasta 2,60 m exterior |
| Alto | Según ordenanza de la zona | Hasta 4,10 m sobre la ruta |
| Apoyo | Pilotes, platea o tornillos | Chasis del remolque |
| Servicios | Conexión definitiva a UTE, OSE o pozo | Conexiones rápidas o tanques |
| Impuestos | Contribución inmobiliaria | Patente |
| Mínimos de vivienda | Sí, los de la ordenanza | No aplican mientras sea vehículo |
Si vas a vivir todo el año en el mismo lugar, la fija es la opción ordenada: tenés papeles, podés conectar servicios a tu nombre y la casa suma valor al padrón. Los trámites de servicios están en conexión de UTE y OSE.
¿Qué medidas puede tener?
Sin la restricción de la ruta, el ancho deja de ser el problema. Lo que manda es cómo llega la casa al terreno:
- Fabricada en taller y trasladada entera: igual conviene no pasar de 2,60 m de ancho por módulo para no entrar en traslado especial. Dos módulos de 2,60 m unidos en sitio dan 5,2 m de ancho.
- Hecha en el terreno o en paneles: podés ir a 3,5 o 4 m de ancho. A partir de unos 3,05 m exteriores ya entra un dormitorio con lado libre de 2,80 m, el que pide Rocha cuando la vivienda tiene un solo dormitorio (Ordenanza General de Edificación, art. 33, modificado por el Decreto 10/2021): un módulo de 2,60 m no llega.
Y lo que manda la ordenanza: en Canelones la vivienda mínima tiene estar-comedor-cocina, dormitorio y baño (art. 77), con un estar de 14 m² (+2 m² si integra cocina), dormitorio principal de 10 m², baño de 3 m² y altura de 2,40 m. Por eso una fija legal rara vez baja de 30 m². La tabla completa por departamento está en superficie mínima por departamento.
Pilotes o platea: ¿sobre qué se apoya?
| Fundación | Cuándo conviene | Ojo con |
|---|---|---|
| Pilotes de hormigón | Arena, terrenos con pendiente, zonas que se inundan o con humedad | Bien arriostrados contra el viento |
| Pilotes de madera tratada | Costa y campo, obra rápida | Madera para contacto con el suelo, no cualquier pino |
| Platea de hormigón | Suelo firme y plano, casa de piso a nivel | Impermeabilizar bien; si falla, sube la humedad |
| Tornillos de anclaje | Suelos blandos, poco movimiento de tierra | Cálculo según el suelo |
Elevar la casa 40–60 cm sobre pilotes deja ventilar por abajo, que en Uruguay vale oro: buena parte de los problemas de humedad en casas chicas empiezan en un piso frío pegado al suelo. La comparación completa está en fundaciones: pilotes y platea.
¿Cuánto cuesta una tiny house fija?
| Superficie | Costo estimado de la casa* | Aparte |
|---|---|---|
| 25 m² | US$ 32.500 – 55.000 | Fundación, flete, conexiones, permiso |
| 30 m² | US$ 39.000 – 66.000 | Ídem |
| 35 m² | US$ 45.500 – 77.000 | Ídem |
| 40 m² | US$ 52.000 – 88.000 | Ídem |
*Estimación de Casa Tiny: m² × US$ 1.300–2.200, rango de mercado armado con El Observador (17/06/2026, US$ 2.000/m² llave en mano instalada) y El País (09/06/2022, US$ 1.500/m² + IVA). El extremo bajo es obra gris o kit; el alto, llave en mano con buenas terminaciones. Precios de referencia a octubre de 2026, confirmá con presupuesto.
A la casa hay que sumarle lo que no se ve en la foto: pilotes o platea, grúa, conexión de UTE y OSE, pozo impermeable o biodigestor, honorarios del arquitecto, tasas y aportes de BPS. Lo detallamos en costos ocultos de una tiny house y la tabla general en precios.
El permiso: lo que no hay que saltearse
Una tiny fija es obra. Necesitás un arquitecto que firme los planos, presentarlos en la intendencia y, cuando se aprueba, inscribir la obra en BPS por la mano de obra que se hace en el terreno (platea, montaje, conexiones). Lo que se fabrica en taller aporta como industria. Al terminar, se pide el final de obra.
Con el permiso podés conectar UTE y OSE a tu nombre, asegurar la casa y venderla después con el padrón. Sin permiso, te exponés a multas y a tener que regularizar más caro. El paso a paso, con documentos, está en permiso de construcción de una tiny house. Casa Tiny te ayuda a armar la carpeta con un arquitecto.
¿Para quién es la fija?
- Para vivir todo el año: ver tiny house para vivir.
- Para una segunda unidad en el padrón de la familia, con su propio permiso.
- Para alquilar en temporada con los papeles de la casa en regla, además del registro en el Ministerio de Turismo que pide la Ley 20.352.
- Para un terreno de playa o campo donde no pensás moverla nunca.
Si todavía no sabés dónde vas a terminar, o el terreno no es tuyo, la sobre ruedas te da salida. Si el terreno es tuyo y la idea es quedarte, la fija es más barata de mantener y más fácil de legalizar.
Preguntas frecuentes
¿Una tiny house fija se puede mover después?
Si se fabricó en taller como módulo, sí: se desconecta, se suelta de la fundación y se levanta con hidrogrúa. Una hecha en el terreno, no. En los dos casos el permiso es del padrón: si la llevás a otro terreno, se tramita de nuevo.
¿Es más barata que una sobre ruedas?
Por m² suele ser parecida o menor, porque no pagás remolque ni el refuerzo para viajar. Lo que suma es la fundación, el permiso y las conexiones definitivas.
¿Cuál es el tamaño mínimo para que la aprueben?
Depende del departamento: en Montevideo, 25 m² habitables (lo vemos en la tiny house de 25 m²). En Canelones y Rocha mandan los mínimos de cada local (dormitorio, baño, cocina, estar), que en la práctica llevan a 30 m² o más.
¿Pilotes o platea en un terreno de playa?
En arena suelta, pilotes: dejan pasar el aire, salvan el médano y no hacen de dique cuando llueve fuerte. La platea va mejor en suelo firme y plano. Más sobre salinidad y viento en tiny house de playa.
¿Puedo empezar con 25 m² y ampliar después?
Sí, si el proyecto lo prevé y el padrón tiene FOS disponible. Conviene dejar dibujada la ampliación en los planos aunque la construyas después.
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