El polígono y sus zonas
La ordenanza se aplica entre el Parque Nacional Santa Teresa, el océano, el padrón rural 6822 y la Laguna Negra, e incluye los fraccionamientos Santa Teresa, Coronilla del Mar, Santa Teresa de la Coronilla, Aldea del Mar y Coronilla Fishing Club (art. 1). Toma como base el Plan de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Turístico de Punta del Diablo y la Ordenanza Costera de Rocha (Decreto 12/2003). Según el registro de instrumentos del MVOT, la revisión de ese plan está en elaboración: antes de comprar, confirmá en la Intendencia si cambió algo.
| Zona | Qué es | FOS | FOT | Retiro frontal | Retiro de fondo |
|---|---|---|---|---|---|
| A | Protección costera de borde (frentistas a la costa) | 15 % | 25 % | 12 m desde la costa | 6 m |
| B | Protección costera de transición | 20 % | 30 % | 4 m | 20 % |
| C | Desarrollo urbano costero | 30 % | 50 % | 4 m | 20 % |
| D | Urbanización primaria | 40 % | 70 % | 4 m | 20 % |
| E | Urbanización secundaria | 35 % | 70 % | 4 m | 20 % |
| F | Casco histórico | proyecto especial | proyecto especial | proyecto especial | — |
Fuente: arts. 10 y 13. Retiros laterales (art. 14): 1 m y 3 m en lotes de hasta 15 m de frente; 3 m por lado en lotes más anchos.
Altura, techos y movimientos de tierra
- Altura: 7,50 m en toda la localidad (art. 11), medidos desde el nivel de calle si el terreno está más bajo. En zonas D y E se admiten "microtorres" de 9 m con plantas de 40 m² como máximo (art. 12), una tipología interesante para una tiny de dos niveles.
- Techos: en la zona de morfología de cubiertas uniforme, al menos 70 % del techo tiene que tener entre 30° y 45° de pendiente (art. 16). Una tiny de techo plano o a un agua con poca pendiente no pasa ahí; una a dos aguas o tipo A-frame sí.
- Terreno: se mantiene el perfil natural; solo movimientos mínimos para la obra (art. 21). La solicitud lleva plano de altimetría y certificado de deslinde y amojonamiento de agrimensor (art. 22).
Cercos, jardín y retiros ocupados
No se admiten muros de albañilería en programas residenciales: solo alambrado, paja, madera o cerco vivo, de 0,60 m al frente y 1,60 m en medianeras en zonas C a F (art. 23). En las zonas A y B: postes de madera y alambre de 0,60 m al frente y 1 m en medianeras, sin jardinería, para que la arena circule (art. 24), y pavimentos exteriores de hasta 10 % del padrón (art. 25).
En C, D y E podés ocupar hasta 18 m² de cada retiro lateral con pérgola o cochera abierta de techo liviano (art. 14), y hasta 30 m² del retiro de fondo con barbacoa o garaje cerrado de 3 m de alto (art. 15). Un deck techado con cerramientos cuenta como construcción: lo vemos en tiny house con deck.
Complejos de tiny houses
Si la idea es poner varias unidades para alquilar, el art. 26 limita los complejos de cabañas en padrones individuales a una unidad de alojamiento cada 150 m² de terreno. En un lote de 600 m² son cuatro tiny houses como máximo, siempre dentro del FOS de la zona. Los aspectos de propiedad y habilitación están en complejo de tiny houses, y el registro en Mintur en alquiler turístico: registro e impuestos.
Efluentes: el tema caliente
En Punta del Diablo los efluentes son un problema conocido. En febrero de 2024 la Intendencia de Rocha intimó a los comercios de la zona de playa de los Pescadores a instalar biodigestores, porque aguas servidas y desagües de piscinas llegaban a la playa (El Observador, 19/02/2024). Para una vivienda, la regla es la departamental: fosa séptica al frente del lote, tratamiento o infiltración donde el suelo lo permita, y depósito impermeable con barométrica solo justificado. En arena con napa alta, un biodigestor bien dimensionado suele ser la opción más segura; ver saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco.
Acceso, arena y para qué se usa
Se llega por Ruta 9, a unos 300 km de Montevideo. El tramo final es el problema: calles de arena y balasto, con pendiente hacia el mar en varios sectores. Medimos el acceso para el camión con grúa antes de fabricar; ver traslado e instalación.
La población permanente más que se duplicó: de 823 habitantes en 2011 a 2.014 en el Censo 2023 del INE. Eso se nota en tiny houses para vivir todo el año y en alquiler de temporada. Hacia el suroeste, pasando Aguas Dulces, siguen Barra de Valizas y Cabo Polonio, con normas más restrictivas; el marco general está en Rocha.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dividir mi lote en Punta del Diablo para poner dos tiny houses con padrón propio?
No. El art. 5 no admite nuevos fraccionamientos en suelo urbano, salvo el casco histórico y el suelo suburbano protegido. Varias unidades en un padrón sí, con el límite de una cada 150 m².
¿Puedo poner una tiny de techo plano?
Fuera de la zona de cubiertas uniformes, sí. Dentro, el 70 % del techo tiene que tener entre 30° y 45° de pendiente.
¿Qué pasa si mi lote es frentista a la playa La Viuda?
Es zona A: FOS 15 %, retiro de 12 m desde el límite con la costa, sin cercos de mampostería ni jardín. Si fusionás con un lote de zona B, el FOS sube a 20 % y el FOT a 40 %.
¿Hay que presentar plano de agrimensor?
Sí. Para obra nueva se agrega altimetría del terreno y certificado de deslinde y amojonamiento firmados por ingeniero agrimensor.
Fuentes
- Ordenanza de Edificación de Punta del Diablo, Decreto 13/2006 (Intendencia de Rocha)
- Ordenanza General de Edificación de Rocha (Intendencia de Rocha)
- Revisión del Plan de Punta del Diablo, ficha de instrumento en elaboración (MVOT)
- Intendencia de Rocha intima a comercios de Punta del Diablo por efluentes en la playa (El Observador, 19/02/2024)
- Censo 2023 (INE)
Actualizado: · Casa Tiny