Lo que exige el Decreto 9/997
| Tema | Regla | Artículo |
|---|---|---|
| Ocupación | 30 % en lotes de hasta 400 m²; 25 % en mayores | Art. 1 |
| Planta alta | hasta 65 % de la planta baja | Art. 1 |
| Retiro frontal | 4 m (o 1 m más que el vecino si este tiene menos de 3 m), 50 % enjardinado | Art. 2 |
| Retiros laterales | frente > 15 m: 3 m por lado; 12 a 15 m: 1 m y 3 m; < 12 m: unilateral de 3 m | Art. 2 |
| Retiro de fondo | 15 % del largo promedio | Art. 2 |
| Altura | 7,50 m | Art. 3 |
| Terreno | mantener la topografía (salvo lotes bajo el nivel de calle) | Art. 4 |
| Materiales | piedra, ladrillo, madera, bloque de hormigón o ticholo | Art. 5 |
| Cubiertas | quincha, losa o cubierta liviana | Art. 5 |
| Pendiente | techos inclinados de 30 % mínimo; otro tipo solo en hasta 30 % del área | Art. 6 |
| Barbacoa | hasta 25 m², puede ocupar un lateral y el fondo | Art. 7 |
| Cercos | 60 cm al frente (alambrado de hilo hasta 1,30 m); 1,80 m en el resto | Art. 10 |
Lo que no está en el decreto se rige por la Ordenanza General de Rocha (art. 17): dormitorio único de 9 m² con lado de 2,80 m (art. 33, modificado por el Decreto 10/2021), baño de 3 m², altura de 2,40 m. Por eso una tiny de vivienda en Valizas anda en 28 a 32 m² o más; ver superficie mínima por departamento.
Para una tiny, el art. 6 es el que más pesa: nada de techo plano. Un techo a dos aguas o un A-frame cumplen sin esfuerzo. El art. 5 deja afuera, en principio, el revestimiento de chapa o el isopanel a la vista como material de muro; si querés steel framing, revestilo en madera y consultalo antes con la Intendencia.
Más de una unidad en el lote
Si pensás en dos tiny houses para alquilar, el art. 9 dice que bajo propiedad horizontal se construye una unidad cada 250 m² cuando las unidades superan 60 m². Además se pide un estacionamiento cada dos unidades en el mismo padrón (art. 12). Para unidades chicas en un solo padrón, consultá el caso en la Intendencia antes de diseñar.
Efluentes y pozo de agua: reglas muy concretas
El decreto prohíbe volcar efluentes a la calle (art. 13). Para viviendas, el sistema es fosa séptica más pozo filtrante con manto de piedra (art. 15), ubicado preferentemente al frente para que entre la barométrica (art. 14). Si sacás agua de la napa con cachimba o pozo, tiene que estar a no menos de 16 m de la zona de infiltración (art. 16).
Ese 16 m condiciona el lote entero: pozo de agua al fondo, infiltración al frente, y la tiny entre los dos. El Plan Local "Los Cabos" (Decreto 9/2014), posterior, agrega que no se puede infiltrar sin tratamiento previo y fija la fosa séptica en 1.350 litros como mínimo. Opciones en saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco y en agua de lluvia y tanques.
Arena, arroyo y médanos
La Barra está en la desembocadura del arroyo Valizas, que une la Laguna de Castillos con el océano, y la separan de Cabo Polonio médanos altos. El Plan Los Cabos la clasifica como suelo urbano consolidado de uso residencial estacional; el fraccionamiento "Valizas" (distinto de la Barra) es suelo suburbano, con predios mínimos de 5 hectáreas para dividir. Los lotes bajos cerca del arroyo pueden anegarse: el plan excluye de urbanización las áreas inundables.
Sobre arena suelta, la tiny va en pilotes, elevada, con el piso ventilado; la platea en médano es pedir problemas. Ver fundaciones, pilotes y platea.
Acceso y para qué se usa
El acceso está en la Ruta 10, km 271,5, unos kilómetros al noreste de la entrada a Cabo Polonio. Las calles de la Barra son de arena: un camión con hidrogrúa entra solo con piso firme y sin lluvia reciente. Lo coordinamos en traslado e instalación.
En el Censo 2023 del INE la Barra tiene 462 habitantes (330 en 2011). Es un balneario de ranchos de madera y quincha, alquiler de temporada y vida tranquila en invierno. Una tiny se usa como casa propia de fin de semana o para alquilar en enero y febrero. Comparalo con La Pedrera, más urbanizada, o Punta del Diablo, con más servicios; el marco del departamento está en Rocha.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner una tiny de techo plano en Barra de Valizas?
Solo si la parte plana no supera el 30 % del área construida. El resto del techo tiene que tener al menos 30 % de pendiente (art. 6).
¿Cuánto puedo ocupar en un lote de 400 m²?
Hasta 120 m² de planta baja (30 %). Una tiny de 30–40 m² con deck entra cómoda, respetando retiros.
¿Tengo que regularizar un rancho viejo antes de agregar la tiny?
El decreto dio en 1997 un plazo de un año para regularizar construcciones existentes con exoneraciones; vencido, rige la norma común. Cualquier obra nueva en el padrón destapa lo que no está en regla.
¿Puedo tener pozo de agua y fosa en un lote chico?
Sí, si entran con 16 m de separación entre la infiltración y el pozo. En lotes angostos a veces no entra y hay que resolver el agua de otra forma (red, tanque o lluvia).
Fuentes
- Ordenanza General de Edificación de Rocha, incluye el Decreto 9/997 de Barra de Valizas (Intendencia de Rocha)
- Plan Local de Ordenamiento Territorial "Los Cabos" (Intendencia de Rocha)
- Censo 2023 (INE)
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