El mercado de usadas en Uruguay es chico y la información viene casi siempre del vendedor. Esta lista te ayuda a revisarla vos, o a saber qué pedirle a un arquitecto o a un carpintero que la vea con vos. Otras guías en el índice de guías.
Primero los papeles: qué estás comprando
Una tiny fija y una sobre ruedas son dos compras jurídicamente distintas.
Si es fija, la casa es parte del inmueble: en general no la comprás sola, comprás el padrón con la casa, o negociás desarmarla y llevártela. Pedí:
- Permiso de construcción y final de obra de la intendencia. Si se hizo sin permiso, la regularización corre por tu cuenta y puede incluir multas. Lo explicamos en si es legal vivir en una tiny house.
- Planos aprobados, para comparar con lo construido. Un deck techado o un altillo agregados después no están en el permiso.
- Contribución inmobiliaria al día y certificado de la obra en el BPS, si la casa se construyó con permiso.
Si es sobre ruedas, la casa es un vehículo. Pedí:
- Título y libreta de propiedad a nombre de quien vende.
- Deuda de patente en SUCIVE: el texto ordenado del SUCIVE incluye a las casas rodantes sin motor y prohíbe transferir o reempadronar un vehículo con deudas de patente, multas o convenios. Consultala con la matrícula antes de pagar. La patente de una casa rodante sin motor en 2026 es de $ 2.553,53 por año (SUCIVE, categoría E).
- Medidas reales: 2,60 m de ancho y 4,10 m de alto son los máximos del Reglamento Nacional de Circulación Vial. Si la casa los pasa, no circula como remolque común.
Lo demás sobre circulación y empadronamiento está en normativa de tiny house sobre ruedas, y lo que se paga por año, en impuestos de una tiny house.
Humedad: el problema más caro y el que mejor se esconde
En una tiny usada, la humedad es lo primero que hay que descartar. Pintura nueva en una casa vieja puede ser mantenimiento o puede estar tapando manchas. Andá un día de lluvia o después de varios días húmedos, y llevá una linterna y, si podés, un medidor de humedad de madera (son baratos).
- Cielorraso: manchas, aureolas, placas abombadas, sobre todo cerca de la chimenea de la estufa, la claraboya y los encuentros con las paredes.
- Esquinas y detrás de muebles: moho negro detrás del placard o de la cama, en la pared más fría (la del sur).
- Bajo las ventanas: madera oscura o blanda en el marco y en el piso.
- Piso del baño: pisá alrededor del inodoro y de la ducha; si se hunde, hay agua en el entrepiso.
- El altillo: el lugar más caliente y menos ventilado; buscá condensación en la cara inferior del techo.
- Olor a encierro que no se va con las ventanas abiertas.
Si la madera de la estructura marca más de 20 % de humedad en un día seco, hay un problema activo. Por qué pasa y cómo se evita está en aislación térmica y humedad.
Estructura, techo y base
- Puertas y ventanas que rozan o que no cierran parejo: la estructura se movió o la base cedió.
- Pisos con pendiente que se notan al caminar o con una bolita.
- Techo por fuera: chapas sueltas, tornillos sin arandela, cumbreras y babetas oxidadas.
- Revestimiento exterior de madera: si está gris, con tablas rajadas o blandas en la parte baja, el protector se dejó de renovar hace años.
- Base: mirá abajo. Pilotes de madera blandos en la línea del suelo, apoyos sobre bloques sueltos, tierra pegada a la madera.
- Steel framing: óxido en tornillos o perfiles visibles, sobre todo en la costa.
Qué mantenimiento tendría que haber recibido la casa según su edad está en mantenimiento y vida útil.
El trailer, si es sobre ruedas
El trailer es la mitad de una tiny con ruedas y suele ser lo menos revisado.
| Qué mirar | Señal de problema |
|---|---|
| Chasis y soldaduras | Óxido profundo, soldaduras rehechas, chapa fina |
| Ejes y suspensión | Cubiertas gastadas de un lado, elásticos vencidos |
| Cubiertas | Grietas en el flanco aunque tengan dibujo: se resecan al sol aunque no rueden |
| Frenos y luces | Frenos que no actúan, instalación eléctrica del enganche improvisada |
| Peso | Que nadie sepa cuánto pesa: no sabés con qué se puede remolcar |
| Lanza y enganche | Deformaciones, bola o acople que no coincide con tu vehículo |
Una tiny de varias toneladas no se remolca con un auto común. Más sobre pesos y trailers en tiny house sobre ruedas.
Instalaciones y equipamiento
- Eléctrica: tablero con llave diferencial, cables con sección adecuada, tomas que no calientan. Si la casa va a conectarse a UTE en otro lugar, la instalación tiene que pasar la inspección: lo vemos en conexión de UTE y OSE.
- Agua y desagües: probá todas las canillas a la vez, mirá debajo de la pileta y del lavatorio, y preguntá a dónde descargaba la casa.
- Termotanque: edad y estado de la válvula de seguridad.
- Gas: garrafa afuera o en un nicho ventilado, nunca dentro del ambiente.
- Estufa a leña: chimenea con su aislación al pasar por el techo y distancia a la madera. Es la causa típica de incendio en casas chicas; mirá calefacción y aire acondicionado.
Moverla: el costo que más se subestima
Una usada barata en Rocha puede salir cara si tu terreno está en Colonia. Pedí presupuesto del traslado antes de cerrar la compra, contando:
- Si es fija: desanclarla, la grúa para levantarla y si su ancho permite llevarla entera.
- Si es sobre ruedas: si el trailer está apto para rodar esa distancia o hay que llevarla en camión.
- La base nueva en tu terreno y las conexiones.
El operativo completo está en traslado e instalación. Si al sumar todo la diferencia con una nueva es chica, compará con los presupuestos y garantías de una casa nueva, con los criterios de cómo elegir constructor.
Preguntas frecuentes
¿Tengo garantía si compro una tiny usada a un particular?
La Ley 17.250 protege al consumidor frente a un proveedor que vende en forma profesional. Entre particulares no hay relación de consumo y rigen las reglas generales del Código Civil, así que todo lo acordado conviene dejarlo por escrito.
¿Puedo comprar una tiny fija sin comprar el terreno?
Se puede negociar que te la lleves, pero la casa tiene que poder separarse de su base y trasladarse. Si está empotrada en una platea o hecha en el lugar, puede no valer la pena. Calculá el traslado antes de ofertar.
¿Cómo sé si una tiny sobre ruedas debe patente?
Consultando en SUCIVE con la matrícula. Con deudas de patente o multas no se puede transferir: pedí que el vendedor la deje al día antes de firmar.
¿Vale la pena una tiny usada con algo de humedad?
Depende de dónde y desde cuándo. Una mancha por una junta de ventana se arregla; la estructura con madera blanda o moho detrás del aislamiento implica abrir paredes. Que la vea alguien del rubro antes de ofertar.
¿La puedo asegurar apenas la compro?
Sí, pero declarando cómo está construida y si es fija o sobre ruedas: cambia lo que cubre la póliza. Lo vemos en seguro para tiny house.
Fuentes
- Texto ordenado del SUCIVE 2022 (Intendencia de Montevideo)
- Ley 17.250 de Relaciones de Consumo (IMPO)
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