Esta guía es sobre cómo elegir y cómo contratar. Qué tiene que incluir un llave en mano está en tiny house llave en mano, y lo que casi nunca entra en el precio, en costos ocultos de una tiny house. Las demás guías están en el índice de guías.
Antes del presupuesto: ver casas terminadas, no renders
Un render no prueba nada. Lo que muestra cómo trabaja un constructor es una casa entregada hace uno o dos años, con un invierno encima. Pedí visitar una (o hablar con quien vive ahí) y fijate en lo que no sale en las fotos:
- Manchas de humedad en el cielorraso, en las esquinas y detrás de los muebles. Es el síntoma de mala ventilación o de barrera de vapor mal puesta, el error más común en casas chicas.
- Puertas y ventanas que cierran bien. Si rozan o quedaron con luz, la estructura se movió o la madera estaba verde.
- Encuentros de techo y paredes: babetas, cupertinas, sellados. Ahí entra el agua.
- Instalación eléctrica con tablero, diferencial y cables identificados.
- El entrepiso, si tiene: subí y sentate. Si no podés sentarte derecho, el constructor dibuja sin pensar en el uso.
Pedí también ver el taller o una obra en curso. Ver la estructura abierta (aislación, barrera de vapor, anclajes) dice más que cualquier terminación. Si el constructor no tiene ninguna casa para mostrar, no es necesariamente malo, pero el riesgo lo estás corriendo vos: compensalo con pagos más escalonados.
Checklist para comparar constructores
Pedile lo mismo a todos, así los presupuestos se pueden comparar renglón por renglón.
| Qué pedir | Por qué importa | Respuesta que te tiene que preocupar |
|---|---|---|
| RUT y razón social | Saber con quién firmás y a quién reclamarle | "Lo facturo a nombre de otro" |
| Planos con medidas y m² | Saber qué estás comprando | Solo renders o un croquis sin cotas |
| Memoria de materiales | Sección de estructura, aislación (tipo y espesor), aberturas, revestimientos | "Material de primera", sin marcas ni espesores |
| Tratamiento de la madera o galvanizado del acero | Define cuánto dura la casa | "Está todo pintado" |
| Qué incluye y qué no | Flete, grúa, base, conexiones, IVA, muebles | Precio sin lista de exclusiones |
| Cronograma por etapas | Medir avance y atar pagos | "Tres meses, más o menos" |
| Garantía por escrito | Qué cubre, cuánto tiempo, quién la da | Garantía de palabra |
| Quién inscribe la obra en el BPS | Lo que se hace en el terreno genera aportes | "Eso no hace falta" |
| Documento técnico del sistema | En Montevideo los sistemas no tradicionales se aprueban con DAT o CIR del MVOT | No sabe qué es un DAT |
Para la estructura, las preguntas técnicas cambian según el sistema. Las específicas de cada uno están en tiny house de madera, steel framing y paneles SIP.
Qué tiene que estar por escrito en el contrato
En una relación de consumo rige la Ley 17.250. El art. 20 pide que quien presta un servicio informe por escrito, en forma clara y legible, la descripción del servicio, los materiales, el plazo y el precio. El art. 23 exige que la garantía se entregue por escrito, identificando a quien la da y su alcance. Y los arts. 30 y 31 consideran abusivas, entre otras, las cláusulas que limitan la responsabilidad del proveedor por vicios o que te hacen renunciar a tus derechos.
En la práctica, el contrato tiene que tener:
- Identificación de las partes y del padrón donde se instala (si es fija).
- Planos y memoria de materiales firmados como anexo. Si cambia algo, se firma un anexo nuevo con el precio.
- Precio total, moneda e IVA. "US$ 60.000 + IVA" y "US$ 60.000" son casas distintas.
- Cronograma por etapas y qué pasa si se atrasa (multa por día o por semana, o derecho a rescindir).
- Hitos de pago atados a cada etapa.
- Qué incluye y qué no: flete, grúa, base, conexiones, permiso.
- Garantía: qué cubre (estructura, filtraciones, instalaciones), por cuánto tiempo y cómo se reclama.
- Qué pasa con la seña si alguno de los dos desiste.
Además, para un edificio destinado a durar, el art. 1844 del Código Civil (en la redacción de la Ley 19.726) hace responsables al arquitecto, al ingeniero y al constructor por diez años por defectos que afecten la estabilidad o lo hagan impropio para su uso. Si eso alcanza a una tiny en particular, sobre todo a una sobre ruedas, es una pregunta para un abogado, no para el vendedor.
Seña e hitos de pago: pagá contra avance
En el mercado uruguayo es común pagar una seña al firmar y el resto contra entrega: según El Observador (17/06/2026), una empresa del rubro trabaja con seña y 60 a 70 % a la entrega. Es razonable para el comprador porque el grueso se paga con la casa terminada. El riesgo aparece cuando te piden el 80 % antes de empezar.
Un esquema que protege a las dos partes ata cada pago a algo que podés ver o fotografiar:
| Hito | Qué tenés que poder verificar | Pago orientativo |
|---|---|---|
| Firma del contrato | Planos y memoria firmados | Seña: 10–30 % |
| Estructura y techo | Esqueleto armado, techo con membrana | 20–30 % |
| Cerrada y con instalaciones | Aberturas puestas, eléctrica y sanitaria antes de cerrar paredes | 20–30 % |
| Entrega en el terreno | Casa instalada, nivelada, probada | Saldo |
Los porcentajes son un ejemplo para negociar, no una norma. Si el constructor pide anticipo para comprar materiales, que el recibo diga qué materiales y pedí verlos en el taller. Si vas a financiar con préstamo, coordiná los hitos con el banco antes de firmar: lo vemos en financiación de una tiny house.
Señales de alarma
- Precio muy por debajo del mercado. La referencia de prensa para llave en mano instalada es US$ 2.000/m² (El Observador, 17/06/2026). Mucho menos suele ser obra gris, materiales más finos o cosas que no están incluidas. Compará con precios de tiny houses.
- "No hace falta permiso". Una tiny fija en un padrón es una construcción. Si te lo dicen para cerrar la venta, desconfiá. El trámite está en permiso de construcción.
- "De BPS no te preocupes". Una obra con permiso se inscribe en el BPS (Ley 14.411) y la mano de obra en el terreno genera aportes; alguien tiene que hacerse cargo y tiene que estar escrito quién. Más en BPS y aportes de obra.
- Pagos en efectivo sin recibo o a nombre de una persona distinta de la empresa.
- Plazo de entrega sin cronograma o que promete instalar en un mes contando permiso y conexiones.
- Presión para firmar ("el precio vale hasta el viernes") sin dejarte leer el contrato con calma.
- Respuestas vagas sobre humedad: barrera de vapor, ventilación y tratamiento de la madera tienen respuestas concretas.
Para entender qué plazos son realistas por etapa, mirá cuánto tarda construir una tiny house.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta seña es razonable para una tiny house?
No hay un porcentaje legal. En el mercado se ve seña más saldo contra entrega; una seña de 10 a 30 % con el resto atado a avances verificables es un punto de partida sano. Más del 50 % antes de que exista la estructura es mucho riesgo para vos.
¿Me puedo arrepentir después de firmar?
Si el contrato se cerró por una oferta fuera del local del proveedor (teléfono, internet, a domicilio), el art. 16 de la Ley 17.250 da 5 días hábiles para rescindir sin responsabilidad. Fuera de ese caso, rige lo que diga el contrato sobre la seña.
¿Qué garantía tiene que dar el constructor?
La que ofrezca tiene que estar por escrito, con su alcance y quién la otorga (Ley 17.250, art. 23). Para defectos de estabilidad en edificios de larga duración rige además la responsabilidad de diez años del art. 1844 del Código Civil.
¿Dónde reclamo si el constructor no cumple?
Primero, por escrito al constructor, citando el contrato. Si es una relación de consumo, podés hacer la denuncia en el Área de Defensa del Consumidor del Ministerio de Economía. Para montos grandes, consultá con un abogado.
¿Conviene un constructor de mi zona o uno de otro departamento?
Uno cercano facilita las visitas al taller y la garantía. Uno lejano puede convenir por precio, pero sumá el flete y preguntá quién viene si hay que reparar algo.
Fuentes
- Ley 17.250 de Relaciones de Consumo (IMPO)
- Ley 19.726, modificación del art. 1844 del Código Civil (IMPO)
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