Esta guía, parte de nuestras guías de costos y trámites, explica las formas de pago y los préstamos que existen, con sus condiciones públicas a octubre de 2026. Para saber cuánto tenés que financiar, empezá por los precios de mercado y sumá los costos ocultos que no están en el precio de la casa.
¿Cómo se paga una tiny house al constructor?
El esquema más común es seña al firmar y saldo al entregar. Según dnegocios.uy, My Tiny Way trabaja con una seña inicial y un saldo de 60 a 70 % a la entrega, y aclara que los bancos uruguayos no tienen un producto específico para tiny houses. Otros constructores cobran por hitos: seña, estructura terminada, cerramiento y entrega.
Antes de pagar, dejá por escrito qué hito dispara cada pago y qué pasa si el plazo se corre. El checklist está en cómo elegir constructor de tiny house. Una regla útil: que el saldo grande se pague con la casa terminada y revisada, no antes del traslado.
Comparativa de opciones de financiación
| Opción | Para qué tiny sirve | Condiciones públicas (oct. 2026) | Garantía |
|---|---|---|---|
| Ahorro propio + seña y saldo | Cualquiera | Sin interés; depende del constructor | Ninguna |
| Préstamo de consumo BROU (sin retención) | Cualquiera, montos chicos | Pesos, UI o dólares; hasta 24 meses (48 si cobrás sueldo en BROU, 60 con garantía hipotecaria); cuota tope 30 % del ingreso en pesos, 25 % en UI, 15 % en dólares | A sola firma o hipotecaria |
| Préstamo para construir BHU | Fija, en terreno propio | 100.000 a 2.800.000 UI; hasta 25 años; TEA desde 3,75 % en UI; hasta 90 % del valor de garantía sin superar el presupuesto | Hipoteca sobre terreno y construcción |
| Podés Reformar BHU | Ampliación o mejora de una vivienda que ya tenés | 100.000 a 1.500.000 UI; hasta 20 años; hasta 70 % del valor del inmueble | Hipoteca |
| Autoconstrucción ANV–MVOT | Primera vivienda, ingresos bajos | Topes de ingreso de 40 UR (1 persona) a 96 UR (5 personas); terreno de 100 m² o más; asistencia técnica | Programa público |
Las tasas y plazos cambian: confirmalos en el banco antes de decidir.
Préstamo personal o de consumo: lo más usado
Para una tiny sobre ruedas, una tiny chica o para completar el saldo, lo que se usa en la práctica es el préstamo de consumo. En el BROU, los préstamos sin retención se dan en pesos, unidades indexadas o dólares. El plazo máximo es de 24 meses si no cobrás el sueldo en el banco, 48 si lo cobrás y 60 con garantía hipotecaria; en UI el plazo mínimo es 12 meses. La cuota no puede superar el 30 % del ingreso en pesos, el 25 % en UI y el 15 % en dólares, y no se aceptan ingresos del exterior.
Si trabajás en una empresa u organismo con convenio, existen préstamos con retención de sueldo en UI: la cuota se descuenta del recibo, la mínima es de 400 UI, el plazo mínimo es de 12 meses y la última cuota tiene que vencer antes de que cumplas 65 años. Ojo con la moneda: si cobrás en pesos, un préstamo en dólares te deja expuesto a una suba del dólar; uno en UI sigue a la inflación.
Préstamo hipotecario: por qué rara vez aplica a una tiny
El hipotecario necesita una garantía que el banco pueda inscribir: un inmueble. Una tiny sobre ruedas es un vehículo, no un inmueble, así que no sirve como garantía hipotecaria. Una tiny fija sí puede serlo, pero solo si está en un terreno a tu nombre y tiene permiso de construcción.
El BHU tiene un Préstamo para construir en todo el país: de 100.000 a 2.800.000 UI, hasta 25 años, tasa efectiva anual desde 3,75 % en UI, hasta el 90 % del valor de garantía sin pasar el presupuesto de obra. El dinero se entrega en tres partes: la primera al firmar la hipoteca y el resto según el avance de obra, con inspecciones de técnicos del BHU que paga el cliente. Esto choca con el esquema de una tiny hecha en taller, donde el avance ocurre lejos del terreno: hablalo con el BHU y con el constructor antes de firmar. También conviene confirmar si el banco acepta el sistema constructivo; para programas públicos, los sistemas no tradicionales necesitan el DAT del MVOT. Más sobre el permiso en permiso de construcción de una tiny house.
Tiny en el fondo de una casa que ya tenés
Si ya tenés una vivienda y querés sumar una tiny en el mismo padrón, el BHU tiene la línea Podés Reformar, pensada para mejoras, mantenimiento o ampliación: de 100.000 a 1.500.000 UI, hasta 20 años, hasta el 70 % del valor del inmueble, con hipoteca. Si una segunda unidad en el fondo entra como "ampliación" para el banco es algo a confirmar con el BHU, y en cualquier caso necesitás el permiso de la intendencia. Lo que dice la normativa sobre dos unidades en un padrón está en tiny house en el fondo del terreno y en tiny house en terreno de un familiar.
Programas públicos: ANV y MVOT
La ANV, junto con el MVOT, tiene un programa de autoconstrucción para familias que no tienen vivienda ni recibieron antes un subsidio habitacional. Los ingresos del hogar tienen tope (desde 40 UR para una persona hasta 96 UR para cinco), el terreno tiene que tener los papeles en orden y al menos 100 m², y el programa incluye acompañamiento de un equipo técnico. Es un programa de vivienda social con sus propias reglas de diseño y sistemas constructivos: no es un crédito para comprar una tiny llave en mano, pero si construís vos tu primera casa chica, vale la consulta. Más sobre hacerla vos en cómo construir tu propia tiny house.
Ahorro en UI y otras formas
Si te faltan uno o dos años, ahorrar en unidades indexadas protege la plata de la inflación mientras definís terreno y permiso. Otra opción es pagar la casa en etapas: primero una tiny en kit y las terminaciones después. No encontramos productos de leasing específicos para tiny houses en los bancos uruguayos; si alguien te ofrece uno, pedí el contrato y leelo con un escribano.
Preguntas frecuentes
¿Los bancos dan créditos para tiny houses en Uruguay?
No hay un producto específico. Se usan préstamos de consumo para montos chicos o tiny sobre ruedas, y el préstamo para construir del BHU cuando la tiny es fija, con permiso y en terreno propio.
¿Puedo hipotecar una tiny house sobre ruedas?
No. Una tiny sobre ruedas se empadrona como vehículo y no es un inmueble que se pueda hipotecar. Solo la tiny fija, con permiso y en un padrón a tu nombre, puede ser garantía.
¿Conviene pedir el préstamo en dólares o en UI?
Si cobrás en pesos, la UI te protege del salto del dólar y sigue a la inflación. El dólar tiene cuotas que en pesos pueden subir de golpe. En el BROU, además, el tope de cuota en dólares es más bajo (15 % del ingreso).
¿Cuánto tengo que tener ahorrado para empezar?
Lo que pida el constructor de seña más los costos que no financia el banco: terreno, permiso, conexiones y flete. Con el préstamo del BHU, el banco financia hasta el 90 % del valor de garantía, así que el resto sale de tu bolsillo.
¿El terreno puede ser de mis padres?
Para una hipoteca, el banco necesita una garantía inscripta, y eso normalmente exige que el terreno sea tuyo o que el dueño la otorgue. Existe también el derecho de superficie (Ley 18.308, art. 36), que permite construir sobre suelo ajeno. Si el banco lo acepta como garantía es algo para consultar con un escribano y con el banco antes de pedir el préstamo.
Fuentes
- BHU: Préstamo para construir
- BHU: Podés Reformar
- BROU: Préstamos sin retención en pesos, UI y dólares
- BROU: Préstamos con retención en UI
- ANV: Autoconstrucción
- dnegocios.uy: Tiny houses en Uruguay
- Ley 18.308 de Ordenamiento Territorial (IMPO)
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