Qué plan rige: Costa de Oro y la Ordenanza de Canelones
La microrregión tiene su propio instrumento: el Plan Local de Ordenamiento Territorial de la Microrregión de Costa de Oro (Decreto 13/2017, promulgado por la Resolución 65/018). Su art. 2 fija el ámbito entre el arroyo Pando al oeste y el arroyo Solís Grande al este, y el plan categoriza el suelo en urbano, suburbano y rural. Para las dimensiones de los locales remite a la Ordenanza de la Edificación (Decretos 70/2013 y 90/2015).
Eso significa que una tiny para vivir necesita estar-comedor-cocina, dormitorio de 10 m² y baño de 3 m² (arts. 77 a 81): con muros, unos 33 a 36 m². El cálculo completo está en tiny house en Canelones.
FOS, retiros y cuántas tiny entran en un terreno de balneario
La Ordenanza de Canelones tiene una categoría para "centros balnearios y barrio jardín" con carencias de alguna red de infraestructura (art. 58 c), que describe bien a buena parte de la Costa de Oro. Confirmá con la Intendencia si tu padrón está en esa categoría o si el plan local le asigna otra.
| Parámetro (art. 58 c) | Valor |
|---|---|
| FOS (área cubierta) | 40 % del predio |
| FOS verde (suelo permeable) | 50 % |
| Retiro frontal | 5 m en calle, 10 m en avenida, 15 m sobre rambla o ruta |
| Retiros laterales | ninguno con frente menor a 12 m; 3 m de un lado entre 12 y 15 m; 2 m de cada lado desde 15 m |
| Retiro de fondo | 20 % del predio |
| Altura | 3 niveles, 9 m |
| Viviendas por padrón | área / 200 (área / 150 si son de alquiler de temporada) |
En un solar típico de 600 m² entran 240 m² cubiertos y tres viviendas (cuatro si son de temporada). Para alquilar, además del permiso, cada casa tiene que ir al registro de Mintur: ver alquiler turístico: registro e impuestos y complejo de tiny houses.
La faja costera de 250 m
El plan protege la costa como "faja costera conformada por arcos de playas, puntas rocosas, barrancas sedimentarias, cordón dunar". Donde hay rambla, la faja es el suelo al sur de ella; donde no hay rambla, "hasta una faja de 250 metros, medidos desde la línea superior de la ribera hacia el interior" (art. 16.1.1). Si tu terreno está en primera línea en un balneario sin rambla, contá con restricciones y consultá antes de comprar. Sobre ramblas costaneras, el retiro frontal es de 15 m.
Arena, viento y arroyos
Los balnearios están sobre arena y médano, con monte de pinos y eucaliptos. Para una tiny eso pide pilotes o platea sobre base compactada, piso elevado y ventilado, y madera tratada para exterior con herrajes galvanizados por la sal: detalles en tiny house de playa y en fundaciones, pilotes y platea.
Los arroyos Pando, Solís Chico (entre Parque del Plata y La Floresta) y Solís Grande cortan la costa y tienen bañados y zonas bajas en la desembocadura. Un padrón cerca de un arroyo puede estar sano en verano y con agua en invierno: preguntá a los vecinos y mirá el terreno después de una lluvia fuerte.
Saneamiento: pocas redes, muchos pozos
La lista de localidades con saneamiento de OSE no incluye a ningún balneario de la Costa de Oro, y el propio plan pide "mejorar el control de los sistemas tradicionales" donde la red no va a llegar a corto o mediano plazo (art. 15.2.1). Atlántida tiene redes antiguas con "importantes limitaciones", según el anuncio de junio de 2026: una obra de OSE de US$ 40 millones para Atlántida, Estación Atlántida, City Golf, Villa Argentina, Las Toscas y Parque del Plata, con casi 17 km de redes nuevas y planta de tratamiento, en unos 30 meses de obra. Fuera de las zonas con colector, la tiny se resuelve con pozo impermeable y barométrica o biodigestor: ver saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco.
Acceso por Interbalnearia y Ruta 11
El plan nombra como conectores principales la Interbalnearia, la Ruta 11, la Ruta 8 y la Ruta 9 (art. 15.1.1). Atlántida queda a unos 45 km de Montevideo por la Interbalnearia; el camión llega bien por la ruta, el problema son las calles de arena y los pinos de los balnearios. Ver traslado e instalación.
Para qué se usa una tiny en la Costa de Oro
Casa de fin de semana, alquiler de temporada y, cada vez más, vivienda permanente a una hora de Montevideo. Vecinas: Ciudad de la Costa al oeste y Maldonado al este del Solís Grande, con Piriápolis como primer balneario grande.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas tiny puedo poner en un terreno de 600 m² en Atlántida?
Si el padrón está en la categoría de balneario con carencias (art. 58 c), tres viviendas, o cuatro si son de alquiler de temporada, sin pasar el 40 % de FOS. Confirmá la categoría del padrón.
¿Puedo construir una tiny frente al mar en la Costa de Oro?
Sin rambla, los primeros 250 m desde la ribera son faja costera protegida por el plan (art. 16.1.1). Con rambla, retiro frontal de 15 m. Hacé la consulta antes de comprar.
¿Atlántida tiene saneamiento?
Tiene redes antiguas y limitadas; en 2026 OSE anunció una obra nueva para Atlántida y balnearios vecinos. Preguntá en OSE si tu padrón tiene colector frente o si vas a pozo.
¿Qué madera conviene para una tiny en La Floresta o Parque del Plata?
Pino o eucalipto con tratamiento para exterior y herrajes galvanizados en caliente o inoxidables. La sal y la humedad de la costa destruyen la madera sin tratar.
Fuentes
- Plan Local de la Microrregión de Costa de Oro, Decreto 13/2017 (IMPO, Resolución 65/018)
- Ordenanza de la Edificación de Canelones
- Atlántida ampliará cobertura de saneamiento con obra de OSE (Presidencia, 11/06/2026)
- Localidades con conexión al saneamiento (OSE)
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