¿Qué locales mínimos pide Paysandú para una vivienda?
La Intendencia de Paysandú publica el texto compilado del Decreto 8289/1976 con sus modificativos (el último que toca los locales es el Decreto 6651/2012). No fija una superficie total de vivienda: fija mínimos por local.
| Local | Mínimo en Paysandú | Artículo |
|---|---|---|
| Habitación, estar, comedor o dormitorio | 10 m², lado 2,40 m | Art. 14 a) |
| Dormitorios secundarios | 7 m², lado 2,40 m | Art. 14 b) |
| Altura de locales habitables | 2,40 m; techo inclinado: medida a mitad de pendiente, mínimo 2 m | Art. 14 d) |
| Pasillos, depósitos, locales secundarios | altura 2,20 m | Art. 14 e) |
| Cocina | 5 m², lado 1,60 m; 4 m² si forma un ambiente con el comedor | Art. 15 |
| Baño principal | 2,40 m², lado 1,20 m, altura 2,20 m (3 m² si lleva bañera) | Art. 17 a) |
Sumando estar de 10 m², dormitorio de 10 m², cocina integrada de 4 m² y baño de 2,40 m² llegás a unos 26,5 m² útiles. Con muros y circulación, una tiny de 1 dormitorio que cumpla queda en el orden de 30 a 35 m²: es una estimación nuestra, no un número de la ordenanza. La comparación con otros departamentos está en la tabla de superficie mínima por departamento.
El permiso en la Unidad de Edificaciones
El trámite de obra nueva se hace con agenda previa en la Unidad de Edificaciones (Palacio Municipal, Zorrilla de San Martín 1199). Según la ficha oficial del trámite, pide:
- Librillo con firma del propietario y del técnico, que tiene que ser arquitecto o ingeniero civil inscripto en la Intendencia.
- Plano de relevamiento del predio y memoria descriptiva.
- Contrato entre propietario y técnico y declaración jurada de caracterización urbana.
- Contribución inmobiliaria al día y título o constancia de propiedad.
- Tasa de presentación de 85 UI, más timbres profesionales y los derechos de construcción que se calculan sobre el proyecto.
El artículo 41 de la ordenanza prevé la obra por "administración directa" para construcciones de una sola planta con estructura mixta, hasta 60 m²: en ese caso alcanza con la firma conjunta del técnico y el propietario. Una tiny entra en ese tamaño, pero los planos sanitarios no tienen excepción. Además de la ordenanza, rigen el plan urbano de la ciudad (Decreto 7719/2018) y el de Guichón (Decreto 8058/2020). El paso a paso general está en permiso de construcción para una tiny house y lo que se paga al BPS por el montaje en BPS y aportes de obra.
Río Uruguay: cota del padrón y zonas inundables
En Paysandú el río manda. La ordenanza exige que, en zonas inundables, los planos indiquen las cotas oficiales del municipio en los límites del predio y la cota de los pisos referida a ellas (art. 38).
Los umbrales del puerto de Paysandú que maneja la Comisión Técnica Mixta de Salto Grande son 4,39 m de alerta y 6,89 m de evacuación (citados por Montevideo Portal en julio de 2026, cuando el río ya estaba en 5,40 m). En la emergencia de 2015-2016, Paysandú fue uno de los cuatro departamentos declarados en emergencia por las inundaciones, junto con Artigas, Salto y Rivera.
Si tu padrón está en la franja costera o cerca de un arroyo, pedí la cota oficial antes de elegir la fundación. Una tiny sobre pilotes que levanten el piso por encima de esa cota es la solución lógica; las opciones están en fundaciones, pilotes y platea.
Calor, tormentas y heladas en el litoral
Paysandú tiene la temperatura más alta registrada en Uruguay: 44,0 °C el 20 de enero de 1943, récord que comparte con Rivera y Florida según INUMET. En 2025 la estación de Paysandú marcó 41,0 °C en febrero, y el 5 de octubre de 2025 registró una racha de viento de 152 km/h durante una tormenta severa. Ese mismo año hubo 6 días con helada, lo normal para la estación.
Para una tiny eso se traduce en techo con aislación gruesa, cámara ventilada y color claro; aleros o galería al norte y oeste con ventilación cruzada; y, con rachas de 150 km/h, estructura atornillada a los pilotes, no apoyada.
Los espesores y la barrera de vapor están en aislación térmica y humedad, y el dimensionado del split en calefacción y aire acondicionado.
Termas, chacras y alquiler turístico
Paysandú tiene dos de los complejos del destino termal del litoral: Guaviyú y Almirón. El Ministerio de Turismo presenta ese destino como desestacionalizado: se visita todo el año, con más movimiento en otoño e invierno. Eso hace que una tiny para alquilar cerca de las termas tenga una lógica distinta a la de la costa, donde todo se juega en enero.
Para alquilarla más de cinco veces al año hay que registrarse en Mintur (Ley 20.352): alquiler turístico: registro e impuestos. Para varias unidades en un predio rural, mirá glamping con tiny houses.
El departamento tenía 121.838 habitantes en 2023 según el INE. En una chacra o un campo rige la Ley 18.308: lo resumimos en tiny house en suelo rural.
Traslado desde Montevideo
La capital de Paysandú queda a unos 367 km de Montevideo, por Ruta 1 y Ruta 3. Guaviyú queda al norte, sobre la misma Ruta 3 camino a Salto; Guichón, la ciudad más cercana a Almirón, queda hacia el este por Ruta 90. Si tu terreno está del otro lado del límite, mirá también tiny house en Salto, tiny house en Río Negro o tiny house en Tacuarembó.
No hay un precio fijo por kilómetro para mover una tiny. El flete depende de la distancia ida y vuelta (el camión vuelve vacío), de si la casa pasa por el ancho de 2,60 m sin permiso especial, de la grúa en destino, de los peajes y de cuántos días lleva el viaje. A esta distancia muchas veces conviene comparar con un constructor del litoral. Cómo se arma esa cuenta está en traslado e instalación.
Preguntas frecuentes
¿Paysandú exige un mínimo de m² para toda la vivienda?
No en el Decreto 8289/1976: exige mínimos por local (habitación de 10 m², cocina de 5 m² o 4 m² integrada, baño de 2,40 m²). Con muros, una tiny de 1 dormitorio queda en unos 30 a 35 m².
¿Puedo poner una tiny en la costa del río en Paysandú?
Depende de la cota y de la zona del plan urbano. En zonas inundables los planos tienen que indicar las cotas oficiales del predio y de los pisos (art. 38). Pedí la cota en la Intendencia antes de comprar.
¿Una tiny de 40 m² puede ir por administración directa?
El art. 41 admite obras de una planta con estructura mixta hasta 60 m² por administración directa, con firma de técnico y propietario. Confirmá en Edificaciones si tu sistema constructivo encuadra.
¿Conviene una tiny para alquilar cerca de Guaviyú o Almirón?
Las termas tienen movimiento todo el año, con pico en otoño e invierno. Ojo: el uso turístico tiene que estar permitido en la zona del padrón y requiere registro en Mintur.
Fuentes
- Ordenanza sobre Construcción e Higiene de la Vivienda, Decreto 8289/1976, texto compilado (Paysandú)
- Permiso de construcción para obras nuevas – Paysandú (gub.uy)
- INUMET: Boletín Climático Anual 2025
- Montevideo Portal: umbrales del río Uruguay en Paysandú (2026)
- El Observador: las inundaciones de 2015
- Presidencia: Destino Termas, temporada otoño-invierno 2024
- INE: Perfil departamental de Paysandú, Censo 2023
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