Qué normativa rige en Flores
Flores es el departamento con menos población del país y su normativa de edificación de vivienda (superficie mínima, altura, baño y cocina) no la encontramos publicada en línea. No damos números que no podamos respaldar: pedí esos mínimos en la oficina de Arquitectura de la Intendencia de Flores antes de definir el tamaño de la tiny. Como referencia, donde el dato está publicado el mínimo va de 25 a 32 m², según la tabla de superficie mínima por departamento.
Lo que sí está publicado son los instrumentos de ordenamiento territorial de Trinidad:
- Plan Parcial del área central de Trinidad (Decreto 0884/016): los permisos los firma un arquitecto o ingeniero civil registrado en la Intendencia (art. 82); predios mínimos de 220 m² con 8 m de frente para fraccionar (art. 46); altura máxima de 7 m sobre la línea de propiedad en el área central protegida (art. 35); FOS de 75 % en el área central (art. 47).
- Plan Local de Trinidad y su microrregión: categoriza el suelo urbano, suburbano y rural alrededor de la ciudad y fija atributos por sector.
El trámite general está en permiso de construcción de una tiny house.
Alrededor de Trinidad: lotes, FOS y "nada de chapa"
En el Plan Local de Trinidad hay un sector al oeste del Parque Centenario, entre la calle Pancho López, la Ruta 57 y la calle 25 de Mayo, pensado como residencial de baja densidad. Sus reglas dan una idea de cómo trata el plan a las casas chicas en la periferia:
| Atributo del sector residencial de baja densidad | Valor | Qué implica para una tiny |
|---|---|---|
| Superficie mínima de predio | 1.200 m² | Terreno grande: la tiny ocupa poco |
| FOS máximo | 25 % | Sobra lugar para casa, deck y galpón |
| Altura máxima | 7 m | Entra incluso una tiny con entrepiso o A-frame |
| Retiros | 10 m frontal, 3 m a cada lado | La casa queda adentro del predio |
| Materiales | Cumplir habitabilidad e higiene de la vivienda; no se permiten construcciones en chapa ni con materiales de desecho | Una tiny de madera tratada o steel framing con revestimiento: sí; un contenedor sin revestir o chapa: no |
Los sectores suburbanos hacia la Ruta 14 son para industria, agroindustria y logística, con predios de 1 hectárea, y el plan dice que con efluentes contaminantes no es compatible la vivienda. No compres ahí para vivir.
Campo, Río Yí y agua
Fuera de Trinidad, Flores es campo ganadero y agrícola, con el Río Yí como límite norte. Para una tiny rural los puntos críticos son el agua y el acceso. Trinidad toma agua del arroyo Porongos, donde OSE construyó un embalse; en el campo, lo normal es pozo semisurgente o tanque con agua de lluvia, y pozo impermeable con barométrica para efluentes. Las opciones están en saneamiento, pozo, biodigestor y baño seco.
En suelo rural, la Ley 18.308 exime de autorización la vivienda del productor y de su personal; cualquier otro uso, como una casa de fin de semana en un campo comprado para descansar, necesita autorización. Lo explicamos en tiny house en suelo rural y en tiny house de campo.
En el interior los inviernos son más fríos que en la costa y las heladas son comunes: la tiny necesita buena aislación en techo y piso y una calefacción pensada para el espacio. Ver aislación térmica y humedad.
Para qué se usa una tiny en Flores
Flores tiene unos 26.300 habitantes según el Censo 2023 del INE, casi los mismos que en 2011. Los usos que vemos con sentido:
- Vivienda del casero o del productor en un establecimiento rural.
- Segunda unidad en el fondo de un terreno en Trinidad, si el plan del sector lo admite: tiny house en el fondo del terreno.
- Turismo rural: el Geoparque Mundial de la UNESCO Grutas del Palacio, con acceso por Ruta 3 a la altura del km 235, atrae visitantes a la zona. Si alquilás más de 5 veces al año, va el registro del Ministerio de Turismo (Ley 20.352).
Traslado: Ruta 3 y caminos de balasto
Trinidad está sobre la Ruta 3, a unos 190 km de Montevideo saliendo por Ruta 1 hacia San José. Es una ruta nacional sin complicaciones para un camión con hidrogrúa. Lo difícil está en los caminos vecinales de balasto hacia los campos, con alcantarillas y pasos sobre cañadas que después de lluvias quedan blandos. Mandanos ubicación y fotos del acceso y coordinamos con traslado e instalación.
Departamentos vecinos: San José al sur, Soriano al oeste y Durazno cruzando el Río Yí.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos m² tiene que tener una tiny para ser vivienda en Flores?
No encontramos la ordenanza de vivienda de Flores publicada en línea. Pedí la superficie mínima y las medidas de locales en Arquitectura de la Intendencia antes de encargar la casa.
¿Puedo poner una casa contenedor o de chapa en Trinidad?
En el sector residencial de baja densidad del Plan Local de Trinidad no se permiten construcciones en chapa ni con materiales de desecho. Una tiny revestida en madera tratada o placas es otra cosa, pero confirmalo para tu sector.
¿Quién firma el permiso en Flores?
Un arquitecto o ingeniero civil con título válido en Uruguay y registrado en la Intendencia de Flores (Plan Parcial del área central de Trinidad, art. 82).
¿Puedo poner una tiny en un campo cerca de las Grutas del Palacio para alquilar?
Si el suelo es rural y no sos productor, necesitás autorización de la Intendencia. Hacé una consulta de viabilidad antes de comprar y sumá el registro del Ministerio de Turismo.
Fuentes
- Intendencia de Flores: Plan Parcial para el área central de Trinidad, Decreto 0884/016 (IMPO)
- Intendencia de Flores: Plan Local de Trinidad y su microrregión
- UNESCO: Grutas del Palacio UNESCO Global Geopark
- INE: Perfil departamental de Flores, Censo 2023
- IMPO: Ley 18.308 de Ordenamiento Territorial
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